別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 北九州小倉北 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉北 -19 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　土橋　幸夫   TEL.

鑑定評価額 8,470,000 円  １㎡当たりの価格 48,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 39,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉北区高尾１丁目１８４３番２４７ ｢高尾１－３６－１１｣ ②地積 　(㎡) 175   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 宅造規制区域 (60,188) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い閑静な高台の住宅 地域 北西4.7m市道 水道、ガス、下水 南小倉 1.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台に位置する住宅団地 街 路 ４．７ｍ市道 交通 施設 南小倉駅　南西方 1.5km 法令 規制 １中専 (60,188) 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は中規模の戸建住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域に特段の変動はなく現状維持で推移するもの と予測。ただし、傾斜地勢に位置するため、二極化を背景に、地価は弱含みで推移するものと予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     48,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は主として小倉北区西部の住宅地域で、主たる需要者は地域に地縁性を有する者、あるいは北九州市内に勤 務する戸建志向のエンドユーザーが中心である。当該近隣地域は高台の傾斜地勢に存しており、生活利便性がやや劣る ことから土地需要は弱含みで、地価水準も下落傾向が続いている。取引の中心となる価格帯は、標準的な規模の土地で １０００万円程度まで、中古物件付では２０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 地域は既存の戸建住宅地域でアパート等の収益物件はなく、自用目的の取引が支配的である。賃貸市場は形成されてお らず、収益価格は試算できなかった。従って、現実に生起した自用目的の取引に基づいた、市場の実態を反映した比準 価格を重視し、対象標準地の前年価格及び地域の価格形成要因の推移・動向の分析検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の とおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     48,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍の影響が懸念されるが、住宅地への 影響は比較的少ない。その中で、低金利、財 政出動による不動産価格の下支えに期待が向 かう。 高台の既存住宅地域であり地域内に特段の変 化はない。ただ、より利便性の高い住宅地と の相対的競争力低下を背景とした二極化の中 、地価は弱含み。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％