鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北４Ｋ -10450	北九州市小倉北区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、西2m、角地		１住居 (80,200)
b	小倉北４Ｋ -11103	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ整形	北1.8m道路、中間画地		近商 (90,200)
c	小倉北４Ｋ -21454	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	南3.5m私道、中間画地		商業 (90,240)
d	小倉北４Ｋ -10705	北九州市小倉北区		建付地	（　）	台形	北東6m市道、中間画地		１中専地区計画 (60,200)
e	小倉北４Ｋ -11011	北九州市小倉北区		更地	（　）	長方形	南9m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,610	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.8]	67,780	100 [ 100.0]	67,780	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,800
b	(　 ) 63,905	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	66,211	100 [ 95.7]	69,186		69,200
c	(　 ) 57,637	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 95.0]	100 [ 75.0]	81,541	100 [ 122.2]	66,727		66,700
d	(　 ) 61,340	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	61,279	100 [ 89.1]	68,776		68,800
e	(　 ) 53,461	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	53,514	100 [ 79.2]	67,568		67,600

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -8.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.09	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 -2.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,500 円／㎡]

北九州小倉北 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,391,387	686,020	2,705,367	2,202,860	502,507	（　0.9753） 490,095	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	11,953,537 円　　　　（　 51,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	11.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２階建のアパート、ファミリータイプ（専用面積約６０㎡）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	120.00	100.0	120.00	1,200	144,000	1.0	144,000
							1.0	144,000
2～	住宅	120.00	100.0	120.00	1,200	144,000	1.0	144,000
							1.0	144,000
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		288,000		288,000
								288,000

⑨年額支払賃料	288,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,456,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費を別途授受する慣行がないため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金等により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,456,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 138,240 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,317,760 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	288,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,765 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 288,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 70,862 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,391,387 円　　　　（　 14,681 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-10104	1,580 ( 1,515)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [123.0]	100 [100.0]	1,223	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,227 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-21063	1,218 ( 1,192)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,265
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	136,400 円	34,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	155,520 円	3,456,000　×　　　　 4.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 289,800 円	34,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,100 円	34,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,100 円	34,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 686,020 円　（　　　　　　 2,970 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,100,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,202,860 円（　　　　　 9,536 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,391,387 円
②総費用	686,020 円
③純収益　①－②	2,705,367 円
④建物等に帰属する純収益	2,202,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	502,507 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	490,095 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,122 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,953,537 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
北九州小倉北 -15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉北 -15

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　佐藤　修

TEL.

鑑定評価額

15,500,000 円

１㎡当たりの価格

66,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉北区貴船町５４番外｢貴船町１１－１８｣				②地積　(㎡)	231 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1:2	住宅Ｗ1	中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	南5.6m市道	水道、ガス、下水	香春口三萩野 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 300 ｍ、南 200 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 220 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

都心近郊の既成住宅地域

街

路

５．６ｍ市道

交通

施設

香春口三萩野駅　南西
方
950m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域で、地域要因に特段の変動はなく現状維持で推移するものと予測
する。都心近郊にあり利便性から安定した需要が見込まれ、地価は緩やか上昇傾向で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 50,700 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小倉北区の住宅地域であり、需要者は北九州市内に勤務するエンドユーザーが中心である。当該近隣地域
は地縁的選好性の強い地域であったが、都心部近郊に位置し生活利便性も確保されていることから土地需要の回復が伺
え、地価水準も緩やかな上昇傾向となっている。取引の中心となる価格帯は標準的規模の土地で１，５００万円前後、
新築戸建住宅では２，９００～３，４００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域では戸建住宅のほかに収益物件もみられることから、比準価格のほか収益価格も試算したが、居住の快適性や
利便性が重視される地域で土地価格に見合う賃料水準の形成には至っておらず、収益価格は低位に試算された。両試算
価格の有効性の観点から、市場の実態を反映し説得力のある比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地
との検討を踏まえ、さらに地域の需給動向等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北九州小倉北 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 73,800 円／㎡

[102.2]
100

100
[100.0]

100
[115.0]

[100.0]
100

65,600

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     66,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

圏内景気は新型コロナの影響による落ち込み
から持ち直しつつある。住宅投資も持ち直し
ているが、利便性等の優劣による二極化が進
んでいる。

この一年間に特段の環境変化は認められない
。既成住宅地域で新規分譲地等との相対的な
競争力は劣るが、都心部に近く安定した需要
がある。

個別的要因に変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +15.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 -15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北４Ｋ -10450	北九州市小倉北区		建付地	（　）	長方形	南6m市道、西2m、角地		１住居 (80,200)
b	小倉北４Ｋ -11502	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南2.8m私道、中間画地		１中専 (60,160)
c	小倉北４Ｋ -10104	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
d	小倉北４Ｋ -11103	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ整形	北1.8m道路、中間画地		近商 (90,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 64,610	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	68,423	100 [ 100.0]	68,423	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	68,400
b	(　 ) 40,330	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 70.0]	100 [ 100.0]	58,075	100 [ 91.2]	63,679		63,700
c	(　 ) 68,400	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	68,810	100 [ 94.0]	73,202		73,200
d	(　 ) 63,905	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	66,211	100 [ 95.9]	69,042		69,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,400 円／㎡]

北九州小倉北 -15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,363,125	667,488	2,695,637	2,202,860	492,777	（　0.9753） 480,605	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	11,722,073 円　　　　（　 50,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 -15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	120.00	ＬＳ2	240.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	231 ㎡	11.0 m x 19.5 m	前面道路：市道　 5.6 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅：２ＬＤＫ、平均専有面積約６０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	120.00	100.0	120.00	1,190	142,800	1.0	142,800
							1.0	142,800
2～	住宅	120.00	100.0	120.00	1,190	142,800	1.0	142,800
							1.0	142,800
～

～

～

計		240.00	100.0	240.00		285,600		285,600
								285,600

⑨年額支払賃料	285,600 円　×　12ヶ月　＝　 3,427,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,427,200 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 137,088 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,290,112 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	285,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,742 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 285,600 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 70,271 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,363,125 円　　　　（　 14,559 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-11401	1,151 ( 1,151)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,151	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,216 円/㎡　月額支払賃料（　 1,190 円/㎡）　基準階 2 F B
b	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-10104	1,580 ( 1,515)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,317
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 -15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	136,400 円	34,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	137,088 円	3,427,200　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 36,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 289,800 円	34,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,100 円	34,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	34,100 円	34,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 667,488 円　（　　　　　　 2,890 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	34,100,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 240.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,202,860 円（　　　　　 9,536 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,363,125 円
②総費用	667,488 円
③純収益　①－②	2,695,637 円
④建物等に帰属する純収益	2,202,860 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	492,777 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	480,605 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,081 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,722,073 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,700 円／㎡）