鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北４Ｋ -20752	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東3m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	小倉北４Ｋ -20750	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	西5.7m道路、南西5.7m、準角地		１住居 (70,200)
c	小倉北４Ｋ -21058	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北6m、角地		１中専宅造規制区域 (70,200)
d	小倉北４Ｋ -10508	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西4m市道、中間画地		１住居居住誘導区域内 (60,160)
e	小倉北４Ｋ -10114	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m市道、中間画地		１中専土砂災害警戒区域宅造規制区域 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 75,676	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.1]	80,291	100 [ 108.8]	73,797	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	73,800
b	(　 ) 64,740	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.9]	67,412	100 [ 112.0]	60,189		60,200
c	(　 ) 60,584	100 [ 100.0]	[ 100.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	59,931	100 [ 91.2]	65,714		65,700
d	(　 ) 55,641	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	56,086	100 [ 79.2]	70,816		70,800
e	(　 ) 53,430	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	53,430	100 [ 73.7]	72,497		72,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -24.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,600 円／㎡]

北九州小倉北 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,658,936	727,260	2,931,676	2,390,200	541,476	（　0.9753） 528,102	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	12,880,537 円　　　　（　 50,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	130.00	ＬＳ2	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	200 ％	257 ㎡	14.0 m x 17.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

戸平均６５㎡の３ＤＫファミリータイプを想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段利用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	住宅	130.00	100.0	130.00	1,200	156,000	1.0	156,000
							1.0	156,000
～

～

～

～

計		260.00	100.0	260.00		312,000		312,000
								312,000

⑨年額支払賃料	312,000 円　×　12ヶ月　＝　 3,744,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	建物の規模が小さいため管理費の徴収がないことを想定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金などにより充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,744,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 149,760 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,594,240 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	312,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,995 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 5 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 312,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2060　＝　 61,701 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,658,936 円　　　　（　 14,237 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-10801	1,343 ( 1,320)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	1,184	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,222 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-10802	1,299 ( 1,276)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,237
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	148,000 円	37,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	149,760 円	3,744,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 41,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 314,500 円	37,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,000 円	37,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,000 円	37,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 727,260 円　（　　　　　　 2,830 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,000,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,390,200 円（　　　　　 9,300 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,658,936 円
②総費用	727,260 円
③純収益　①－②	2,931,676 円
④建物等に帰属する純収益	2,390,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	541,476 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	528,102 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,055 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,880,537 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 50,100 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
北九州小倉北 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉北 -13

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　土橋　幸夫

TEL.

鑑定評価額

17,500,000 円

１㎡当たりの価格

68,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	54,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉北区上富野５丁目４３番｢上富野５－１１－９｣				②地積　(㎡)	257 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）土砂災害警戒区域
	1:1.2	住宅Ｗ2	中規模住宅が建ち並ぶ環境の良い住宅地域	北西6m市道	水道、ガス、下水	小倉 2.5km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 100 ｍ、南 120 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 250 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ市道

交通

施設

小倉駅　東方

2.5km

法令

規制

１住居
(60,200)
土砂災害警戒区域

⑤地域要因の将
　来予測

中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で特段の変動要因は見られず、当分の間、現状にて推移するも
のと予測。地価は、住環境、生活利便性とも比較的良好で、長期に及ぶ地価下落もあり、底打ち回復傾向。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 68,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 52,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小倉北区内の東部から南東部を中心とした一円の住宅地域。需要者の中心は、区内の居住者で地域に地縁
性を有する者あるいは市内の企業従事者たる個人が殆んどを占める。比較的規模が大きく総額が嵩む懸念は残るが、接
近性、居住環境は比較的良好で、根強い需要が見込める。取引の中心となる価格帯は、中古建物付きの物件で、総額２
０００～３０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域内には共同住宅等も見られるが、戸建住宅地としての利用を中心に、居住の快適性を重視する地域である。収益価
格の規範性は相対的に劣るとともに、土地価格に見合う賃料水準の形成には到っていないため、同価格はやや低位に試
算された。従って、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量するとともに、対象標準地の前年価
格及び地域の価格形成要因の推移・動向の分析検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり、決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     67,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍の影響が懸念されるが、住宅地への
影響は比較的少ない。その中で、低金利、財
政出動による不動産価格の下支えに期待が向
かう。

既存の住宅地域であり、地域内に特段の変化
はない。ただ、都心部に近い閑静な住宅地で
あり、長期に及ぶ下落から値頃感もあり、地
価は比較的堅調。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北４Ｋ -21058	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m市道、北6m、角地		１中専宅造規制区域 (70,200)
b	小倉北４Ｋ -20750	北九州市小倉北区		建付地	（　）	不整形	西5.7m道路、南西5.7m、準角地		１住居 (70,200)
c	小倉北４Ｋ -20752	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東3m市道、中間画地		１住居 (60,160)
d	小倉北４Ｋ -10601	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.6m道路、中間画地		１住居土砂災害警戒区域 (60,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 60,584	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	59,218	100 [ 88.2]	67,141	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	67,100
b	(　 ) 64,740	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	66,475	100 [ 95.9]	69,317		69,300
c	(　 ) 75,676	100 [ 100.0]	[ 100.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	77,761	100 [ 113.6]	68,452		68,500
d	(　 ) 78,499	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,499	100 [ 103.2]	76,065		76,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 68,300 円／㎡]

北九州小倉北 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,729,112	767,208	2,961,904	2,390,200	571,704	（　0.9753） 557,583	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	13,599,585 円　　　　（　 52,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	130.00	ＬＳ2	260.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居土砂災害警戒区域	60 ％	200 ％	200 ％	257 ㎡	14.0 m x 17.5 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積は６５㎡程度

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	共同住宅	130.00	100.0	130.00	1,218	158,340	1.0	158,340
							1.0	158,340
～

～

～

～

計		260.00	100.0	260.00		316,680		316,680
								316,680

⑨年額支払賃料	316,680 円　×　12ヶ月　＝　 3,800,160 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,800,160 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 152,006 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,648,154 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	316,680 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,040 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 316,680 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 77,918 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,729,112 円　　　　（　 14,510 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-21050	1,189 ( 1,141)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,290	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,257 円/㎡　月額支払賃料（　 1,218 円/㎡）　基準階 2 F B
b	小倉北４Ｋ（賃）　　　　-21063	1,218 ( 1,192)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	1,224
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州小倉北 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	148,000 円	37,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	190,008 円	3,800,160　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 40,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 314,500 円	37,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,000 円	37,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,000 円	37,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 767,208 円　（　　　　　　 2,985 円／㎡）　　（経費率　　 20.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,000,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 260.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,390,200 円（　　　　　 9,300 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,729,112 円
②総費用	767,208 円
③純収益　①－②	2,961,904 円
④建物等に帰属する純収益	2,390,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	571,704 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	557,583 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,170 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,599,585 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 52,900 円／㎡）