鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北４Ｋ -11203	北九州市小倉北区		更地	（　）	長方形	南西5m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	小倉北４Ｋ -21051	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東8m市道、南東6m、角地		２住居 (70,200)
c	小倉北４Ｋ -20351	北九州市小倉北区		更地	（　）	不整形	南東5m市道、中間画地		１住居居住誘導区域　内 (60,200)
d	小倉北４Ｋ -10903	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ整形	東9.6m市道、西6m、北8m、三方路		１中専 (70,200)
e	小倉北４Ｋ -20550	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ台形	南7.5m市道、西5.5m、角地		１住居居住誘導区域内 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 85,293	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	85,293	100 [ 96.8]	88,113	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	90,800
b	(　 ) 95,554	100 [ 120.0]	[ 100.9] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	82,068	100 [ 91.2]	89,987		92,700
c	(　 ) 87,622	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	90,693	100 [ 105.4]	86,046		88,600
d	(　 ) 81,609	100 [ 100.0]	[ 101.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	80,104	100 [ 91.2]	87,833		90,500
e	(　 ) 91,318	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	91,771	100 [ 102.4]	89,620		92,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +4.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	買進み	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
b	買進み	％／月 +0.08	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,000 円／㎡]

北九州小倉北 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため原価法の適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		開発法を適用するため、収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

マンション等の共同住宅が多く立地する住宅地域であるため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,263,468,633	1,051,697,318	17	350,000	4,695.00	220,000	4,985.00
⑧開発法による価格	211,771,315 円　　　　（　 88,500 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 -9　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,393 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,393.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
983.85 ㎡	4,985.00 ㎡	4,784.47 ㎡	200.53 ㎡	4,695.00 ㎡	ＲＣ・8F ( 58 戸) 81㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 41.1 ％）	（ 208.3 ％）	（ 199.9 ％）	（ 8.4 ％）	（ 94.18 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	53.0 ｍ 47.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

350,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 350,000 円／㎡　　×　　 4,695.00 ㎡　　＝　　　　 1,643,250,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,643,250,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 220,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 226,600 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 226,600 円／㎡　　×　　　 4,985.00 ㎡　　＝　　　　 1,129,601,000 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定（不要）
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,643,250,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 180,757,500 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,310,358,500 円

(4)-4　投下資本収益率	17 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	14 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	23 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	131,460,000 円	( 8 ％)	×　　0.8326	（ 14 ヶ月）	＝　　 109,453,596 円
	販売総額(2期)	1,183,140,000 円	( 72 ％)	×　　0.7698	（ 20 ヶ月）	＝　　 910,781,172 円
	販売総額(3期)	328,650,000 円	( 20 ％)	×　　0.7401	（ 23 ヶ月）	＝　　 243,233,865 円
収入合計		－	－	－	－	1,263,468,633 円
支出	建築工事費(1期)	112,960,100 円	( 10 ％)	×　　0.9245	（ 6 ヶ月）	＝　　 104,431,612 円
	建築工事費(2期)	112,960,100 円	( 10 ％)	×　　0.8436	（ 13 ヶ月）	＝　　 95,293,140 円
	建築工事費(3期)	903,680,800 円	( 80 ％)	×　　0.7698	（ 20 ヶ月）	＝　　 695,653,480 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	108,454,500 円	( 60 ％)	×　　0.9006	（ 8 ヶ月）	＝　　 97,674,123 円
	販売管理費(2期)	72,303,000 円	( 40 ％)	×　　0.8111	（ 16 ヶ月）	＝　　 58,644,963 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,051,697,318 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,263,468,633 円　　－　　　　　　 1,051,697,318 円　　＝　　　　　 211,771,315 円 88,500 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
北九州小倉北 -9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州小倉北 -9

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　都合　哲男

TEL.

鑑定評価額

218,000,000 円

１㎡当たりの価格

91,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	75,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市小倉北区中井４丁目５番２２｢中井４－５－１｣				②地積　(㎡)	2,393 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他） (70,200)
	1.2:1	共同住宅ＲＣ10	マンション、病院、住宅等が混在する住宅地域	北西11m市道、北東側道	水道、ガス、下水	九州工大前 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 150 ｍ、西 0 ｍ、南 180 ｍ、北 120 ｍ

②標準的使用

中高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 2,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

ない

街

路

１１ｍ市道

交通

施設

ＪＲ九州工大前駅　南
東方
1.9km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

小倉北区で住宅地としての人気の高いエリアに位置する。小倉北区の中心市街地へ比較的近く、かつ生活利便施
設が徒歩圏にほぼ揃っていることから、今後とも高い需要が期待できる地域である。

(3)最有効使用の判定

中高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 92,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 90,200 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は小倉北区に広がる一円の利便性の高い住宅地域の範囲。需要者の中心は小倉北区在住、又は小倉北区周辺
に地縁性を有する最終需要者が中心であるが、土地面積が大きい画地についてはマンション分譲業者による需要も見込
める地域である。近隣地域は小倉北区中心市街地に近く利便性が高いため、人気の高いエリアであることから、マンシ
ョン建築も見られるなど、有効利用度が高く、需要の極めて高い地域となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

以上、比準価格、開発法による価格が求められた。比準価格は市場性からの価格アプローチである。開発法による価格
は開発業者による、投資採算性からの価格アプローチであるが、想定計画の如何で価格が流動的になり易い。以上によ
り、市場実態を反映し規範性の高い比準価格を重視し、これに開発法による価格を参酌するとともに、付近の公示価格
等との均衡に留意し、専門職業家の良心に従い適正と判断される対象不動産の鑑定評価額を表記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     87,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスによる影響は軽微で、住
宅地需要は旺盛であるが、利便性の悪い地域
や傾斜地勢の地域については底が見えない状
況が続いている。

近隣地域の価格水準に影響を与える価格形成
要因の新設等はなされていない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州小倉北 -9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北４Ｋ -20450	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ台形	南4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	小倉北４Ｋ -21055	北九州市小倉北区		建付地	（　）	台形	北7.5m道路、西5.7m、角地		１低専宅造規制区域 (60,80)
c	小倉北４Ｋ -20550	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ台形	南7.5m市道、西5.5m、角地		１住居居住誘導区域内 (70,200)
d	小倉北４Ｋ -10101	北九州市小倉北区		更地	（　）	不整形	東6m市道、北1.5m、二方路		１住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 83,880	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	85,893	100 [ 93.6]	91,766	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	94,500
b	(　 ) 52,716	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 80.0]	100 [ 88.1]	74,497	100 [ 87.1]	85,530		88,100
c	(　 ) 91,318	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	91,771	100 [ 110.7]	82,901		85,400
d	(　 ) 82,935	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	87,210	100 [ 92.1]	94,691		97,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +3.5	環境　　　　 +12.0
c	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,500 円／㎡]

北九州小倉北 -9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		開発法を適用して比準価格の検証を行うため、収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

マンション等の共同住宅が多くみられる地域性より

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
1,335,666,840	1,119,777,043	17	370,000	4,695.00	235,000	4,985.00
⑧開発法による価格	215,889,797 円　　　　（　 90,200 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州小倉北 -9　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,393 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,393.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
983.85 ㎡	4,985.00 ㎡	4,784.47 ㎡	200.53 ㎡	4,695.00 ㎡	ＲＣ・8F ( 58 戸) 81㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 41.1 ％）	（ 208.3 ％）	（ 199.9 ％）	（ 8.4 ％）	（ 94.18 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専	70 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	53.0 ｍ 47.0 ｍ		前面道路：市道特定道路までの距離：		11.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

370,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 370,000 円／㎡　　×　　 4,695.00 ㎡　　＝　　　　 1,737,150,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 1,737,150,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 235,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 242,050 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 242,050 円／㎡　　×　　　 4,985.00 ㎡　　＝　　　　 1,206,619,250 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 1,737,150,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 191,086,500 円

支出合計　④+⑤+⑥

1,397,705,750 円

(4)-4　投下資本収益率	17 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	8 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	14 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	13 ヶ月	販売収入(2期目)	20 ヶ月	販売管理費(3期目)	26 ヶ月
建築工事(3期目)	20 ヶ月	販売収入(3期目)	23 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	138,972,000 円	( 8 ％)	×　　0.8326	（ 14 ヶ月）	＝　　 115,708,087 円
	販売総額(2期)	1,250,748,000 円	( 72 ％)	×　　0.7698	（ 20 ヶ月）	＝　　 962,825,810 円
	販売総額(3期)	347,430,000 円	( 20 ％)	×　　0.7401	（ 23 ヶ月）	＝　　 257,132,943 円
収入合計		－	－	－	－	1,335,666,840 円
支出	建築工事費(1期)	120,661,925 円	( 10 ％)	×　　0.9245	（ 6 ヶ月）	＝　　 111,551,950 円
	建築工事費(2期)	120,661,925 円	( 10 ％)	×　　0.8436	（ 13 ヶ月）	＝　　 101,790,400 円
	建築工事費(3期)	965,295,400 円	( 80 ％)	×　　0.7698	（ 20 ヶ月）	＝　　 743,084,399 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	114,651,900 円	( 60 ％)	×　　0.9006	（ 8 ヶ月）	＝　　 103,255,501 円
	販売管理費(2期)	57,325,950 円	( 30 ％)	×　　0.8111	（ 16 ヶ月）	＝　　 46,497,078 円
	販売管理費(3期)	19,108,650 円	( 10 ％)	×　　0.7116	（ 26 ヶ月）	＝　　 13,597,715 円
支出合計		－	－	－	－	1,119,777,043 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	1,335,666,840 円　　－　　　　　　 1,119,777,043 円　　＝　　　　　 215,889,797 円 90,200 円／㎡