別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 北九州小倉北 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉北 -6 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　土手　栄治   TEL.

鑑定評価額 22,400,000 円  １㎡当たりの価格 59,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 48,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉北区黒原２丁目３６番７７外 ｢黒原２－３７－２０｣ ②地積 　(㎡) 380   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 土砂災害警戒区域 宅造規制区域 1:1.5 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の閑静な住 宅地域 南7.5m市道 水道、ガス、下水 小倉 4.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       350 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 画地規模の大きな画地が多い 傾斜地地域 街 路 ７．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ小倉駅の南東方 4.0km 法令 規制 １低専 (50,80) 土砂災害警戒区域 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変化はなく、当分現状のまま推移していくものと予測する。急傾斜地の取引価格が低く、地価 水準は下落傾向であると思料する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小倉北区の南東部を中心に傾斜地勢の住宅地域一円。需要者は市内居住者のうち、所得水準が中級以上の 戸建指向の強い勤労者が中心である。画地規模が大きく総額の高い中古物件は売却し難い。霧ヶ丘等の急傾斜地には古 家付物件で極端に価格水準の低い取引もみられる。度重なる異常気象の影響で、急傾斜地に対する需要は減少している 。土地３５０㎡程度の中古戸建物件で、総額２，０００～２，５００万円が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域に所在する規範性の高い２事例の価格の中庸値を重視し他の価格を関連づけて求めており、市場 性を反映した説得力ある価格といえる。急傾斜地に位置する住宅地域で、地域的に新築賃貸アパートの建設を想定する ことが困難であるため、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域では、取引価格の水準を指標に価格が決定 されるので、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     59,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　北九州小倉北 -12           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　     59,300 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小倉北区の人口は横這い乃至微増傾向で、土 地取引件数等が上昇している。傾斜地勢や街 路条件の劣る住宅地に対しては需要の減退が 続いている。 地域要因に変化はないが、周辺類似地域内に は価格水準の低い取引事例が多く、地価の下 落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％ -0.5 ％