別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 北九州小倉北 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉北 -3 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　修   TEL.

鑑定評価額 16,900,000 円  １㎡当たりの価格 50,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 41,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉北区小文字２丁目１６６１番２９ ｢小文字２－４－８｣ ②地積 　(㎡) 332   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 宅造規制区域 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東6m市道 水道、ガス、下水 小倉 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南   100 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 小倉駅　南東方 3.2km 法令 規制 １低専 (50,80) 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり地域要因に特段の変動はなく、現状維持で推移するものと予 測する。傾斜地勢に存し平坦部の住宅地と比して需要は弱く、地価は弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     50,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小倉北区の住宅地域で、その需要者は北九州市内に勤務するエンドユーザーが中心である。当該近隣地域 は都心からやや離れた傾斜地勢に位置しており、相対的に生活利便性に劣ることから土地の需要は弱含みで、地価水準 も微減傾向が続いている。取引の中心となる価格帯は、標準的な規模の土地で１，６００万円前後、新築戸建住宅では ３，０００万円～３，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の既成住宅地域である。第１種低層住居専用地域に属し、自用目的の不動 産が中心で賃貸市場が未成熟であることから収益還元法は適用できなかった。比準価格は規範性の高い取引事例を採用 しており市場性を反映した実証的な価格が得られた。よって、本件においては比準価格を標準とし、代表標準地との検 討を踏まえ、さらに地域の需給動向等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州小倉北 -13           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,900 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [133.8] [100.0] 100 51,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     51,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 圏内景気は新型コロナの影響による落ち込み から持ち直しつつある。住宅投資も持ち直し ているが、利便性等の優劣による二極化が進 んでいる。 この一年間に特段の環境変化は認められない 。傾斜地勢の既成住宅地域であり、新規分譲 地等との相対的な競争力の低下により需要は 弱い。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +25.0 行政　　　　　　  +7.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％