別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 北九州小倉北 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉北 -2 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　土手　栄治   TEL.

鑑定評価額 8,200,000 円  １㎡当たりの価格 41,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉北区南丘３丁目９４７番３外 ｢南丘３－１－１５｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 宅造規制区域 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い丘陵地の住宅地域 西4m市道 水道、ガス、下水 南小倉 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 ＪＲ南小倉駅の南方 2.3km 法令 規制 １低専 (50,80) 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変化はなく、今後とも当分現状のまま推移するものと予測する。街路条件の劣る住宅地域で、 地価水準は下落傾向であると思料する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小倉北区及び周辺区の傾斜地勢の住宅地域一円。需要者は市内居住者のうち、当地区に地縁のある者が中 心である。市場に出る古家付物件のうち街路条件が良好なものについては総額が高いものもあるが、丘陵地で街路条件 が劣る地域の需要は依然として弱含みである。土地１８０㎡程度の中古戸建物件で、総額１，０００万円弱が需要の中 心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域に所在する規範性の高い２事例の価格の中庸値を重視し求めており、市場性を反映した説得力あ る価格といえる。持家を中心とした戸建住宅地域で、地域的に新築賃貸アパートの建設を想定することが困難であるた め、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域では取引価格の水準を指標に価格が決定されるので、比準価格 を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州小倉北 -19           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     48,500 円／㎡ [ 99.8] 100 100 [100.0] 100 [118.8] [100.0] 100 40,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     41,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 小倉北区の人口は横這い乃至微増傾向で、土 地取引件数等が上昇している。傾斜地勢や街 路条件の劣る住宅地に対しては需要の減退が 続いている。 地域要因に変化はないが、周辺の取引価格及 び中古物件の売値価格等を分析した結果、地 価の下落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +12.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％