別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 北九州小倉北 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州小倉北 -1 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　松尾　春仁   TEL.

鑑定評価額 12,500,000 円  １㎡当たりの価格 52,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 42,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市小倉北区赤坂３丁目１７７２番８７ ｢赤坂３－１０－４１｣ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 宅造規制区域 1.2:1 住宅 ＲＣ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 南東6m市道 水道、ガス、下水 小倉 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西    90 ｍ、南   180 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 小倉駅　東方 3.7km 法令 規制 １中専 (60,200) 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、現状の土地利用を維持すると考えられる。市の中心部からやや離れ、生活の利 便性や快適性等が劣る高台にあるため、需要がやや軟調であり、しばらくは地価の下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     52,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は小倉北区を中心に、北九州都市圏に係る住宅地域であり、需要者としては同圏域内の居住者で市内都心部 への通勤者等を主体とする。区内人口はほぼ横ばいではあるが、高齢化を辿っている。標準地は市の中心部から離れ、 生活の利便性や快適性等が劣る高台にあることから、需要が軟調であり、依然として地価の下落が続いている。なお、 需要の主な価格帯については、新築の戸建住宅が２，０００万円台中盤の総額で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 一般住宅が多い高台の既成住宅地域に存し、収益物件は皆無に等しく、自己利用を目的とした取引が支配的であること から、需要者の意思決定については居住の快適性・利便性等が重視される。比準価格では当該観点に留意し、取引事例 のうち、同一需給圏内において代替・競争等の関係が強いものに基づき試算しており、結果、実証的価格が得られた。 したがって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州小倉北 -13           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     67,900 円／㎡ [100.7] 100 100 [100.0] 100 [130.8] [100.0] 100 52,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     52,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の人口は、ほぼ横ばいで推移しており、 都心回帰の流れを受け、利便性や収益性等に 優る都市部周辺の需要が不動産市場を牽引し ている。 市の中心部から離れ、生活の利便性や快適性 等が劣る高台にあることから、需要が軟調で あり、依然として地価の下落が続いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +3.0 環境　　　　　　 +27.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％