別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州戸畑 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州戸畑 9-2 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　扇　幸一郎   TEL.

鑑定評価額 144,000,000 円  １㎡当たりの価格 41,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月5日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市戸畑区中原新町４６番１１４ ｢中原新町１－２｣ ②地積 　(㎡) 3,501   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1 事務所 Ｓ2 研究開発等の事務所 、工場が集積する工 業団地 東12.5m市道 水道、ガス、下水 九州工大前 260m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西     0 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中規模事務所地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,600 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２．５ｍ市道 交通 施設 九州工大前駅　北方 260m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 研究開発等の事務所、工場が集積する工業団地であるが、地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状維 持で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 中規模事務所地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     41,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、北九州市を中心に隣接市町を含む工業地域である。需要者の中心は、地場の事業会社である。当 該地域は、工場、研究所、事業所等の中層階のビルも存し様々な利用が可能であり、業務用地として品等は高い地域で ある。当該地域は区画整備された工業地であり、土地の需要は底堅い状況にある。需要の中心となる価格帯は、立地や 規模等により異なるため、把握が困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、現実に成約した多数の取引事例から比準して求めており、現実の市場動向を反映した実証性の高い価格で ある。一方、収益価格は自用の利用目的の倉庫・工場等を中心とする地域であり、また周辺においても賃貸事例も見当 たらないため、収益性に馴染まないので適用しなかった。本件では、市場性を反映した比準価格を標準に、不動産の需 給動向、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州戸畑 9-1             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     34,400 円／㎡ [101.5] 100 100 [100.0] 100 [ 86.4] [100.0] 100 40,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     40,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 戸畑区においては、大きな変動要因はないも のの、コロナ禍においても不動産に対する需 要は、選好性の高い工業地域においては比較 的堅調である。 近隣地域は駅に近い、利便性の高い工業地で あり、地場の優良企業の事務所研究所等も存 しており、不動産需要は底堅い需要が存する 。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％