別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州戸畑 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州戸畑 9-1 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　波多野　宏和   TEL.

鑑定評価額 122,000,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 28,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市戸畑区牧山海岸３番２４外 ｢牧山海岸４－２８｣ ②地積 　(㎡) 3,473   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.2 工場兼事務所 中規模工場が建ち並 ぶ区画整然とした工 業団地 南東15m市道 水道、ガス、下水 戸畑 700m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   250 ｍ、西   250 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  75.0 ｍ、規模　　     3,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街地に近い工業地 街 路 １５ｍ市道 交通 施設 戸畑駅　西方 700m 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 　対象標準地の近隣地域は当区の西部で市街地に近い洞海湾岸部にあって、周辺では都市計画道路の整備が進め られており、今後その動向が注視されるところである。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　対象不動産の同一需給圏は北部九州を中心とした工業地の存する範囲として把握した。圏域内では大手企業の関連会 社のほか地場の製造業や物流法人等が主な需要者である。需給動向については、物流施設が立地可能な地域では引き続 き需要は旺盛で、それ以外の工業地についても堅調な設備投資の推移から相応の需要がある。圏域内での取引について は、規模等によって区々であり中心となる価格帯を把握し難い状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　近隣地域は自社自用の工場を主とした工業用地で、賃貸市場が未成熟なため収益還元法の適用を断念した。一方、比 準価格は代替関係にある取引事例を採用し補修正を行い求めたものであり、市場性を反映した実証的な価格と言える。 　よって、本件では取引事例比較法のみの適用となったが、比準価格は説得力が高いものと判断し、地域の動向等も勘 案したうえで、表記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     34,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による影は否めないが、個人消費や 設備投資等に持ち直しの動機が見られ、回復 傾向が見られるようになってきた。 大きな変化はないが、周辺で進められている 都市計画道路の整備動向等が注視される。物 流施設適地の需要はやや強含みである。 個別的要因の変動はみられない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％