鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州戸畑 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	小倉北４Ｋ -21457	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m国道、中間画地		商業 (90,400)
b	八幡東０４Ｋ -10802	北九州市八幡東区		更地	（　）	ほぼ台形	西30m市道、北15m、角地		商業 (100,400)
c	戸畑０４Ｋ -10402	北九州市戸畑区		更地	（　）	不整形	南西21m市道、北東6m、二方路		近商 (100,300)
d					（　）
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 130,525	100 [ 100.0]	[ 103.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	141,517	100 [ 101.3]	139,701	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	144,000
b	(　 ) 96,138	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	97,966	100 [ 72.0]	136,064		140,000
c	(　 ) 76,231	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	75,708	100 [ 53.9]	140,460		145,000
d	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -35.0
c	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
d		％／月	画地	行政	その他	行政	その他
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 143,000 円／㎡]

北九州戸畑 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に存しており、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	77,049,651	17,176,460	59,873,191	53,488,800	6,384,391	（　0.9107） 5,814,265	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	138,434,881 円　　　　（　 124,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州戸畑 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅	636.00	ＳＲＣ12	4,466.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	1,117 ㎡	31.0 m x 41.0 m	前面道路：県道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：店舗、２～４階：事務所、５～１２階：住戸を想定した。

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

当該用途の建物として標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	462.00	74.0	341.88	2,350	803,418	4.0	3,213,672
							2.0	1,606,836
2～ 4	事務所	636.00	85.0	540.60	1,650	891,990	4.0	3,567,960
							0.0	0
5～12	住宅	262.00	95.0	248.90	1,510	375,839	1.0	375,839
							1.0	375,839
～

～

計		4,466.00	88.6	3,954.88		6,486,100		16,924,264
								4,613,548

⑨年額支払賃料	6,486,100 円　×　12ヶ月　＝　 77,833,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,954.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は慣行化していない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,920,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	77,833,200 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,920,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 3,987,660 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	75,765,540 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	16,924,264 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 160,781 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,613,548 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,123,330 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	77,049,651 円　　　　（　 68,979 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	戸畑０４Ｋ（賃）　　　　-11392	2,308 ( 2,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,379	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,458 円/㎡　月額支払賃料（　 2,350 円/㎡）　基準階 1 F B
b	戸畑０４Ｋ（賃）　　　　-11395	2,456 ( 2,456)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,506
c	戸畑０４Ｋ（賃）　　　　-11201	2,163 ( 2,073)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,207

北九州戸畑 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,140,000 円	828,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,987,660 円	79,753,200　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 354,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,038,000 円	828,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	828,000 円	828,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	828,000 円	828,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 17,176,460 円　（　　　　　　 15,377 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9107

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	828,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 4,466.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	53,488,800 円（　　　　　 47,886 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	77,049,651 円
②総費用	17,176,460 円
③純収益　①－②	59,873,191 円
④建物等に帰属する純収益	53,488,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,384,391 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,814,265 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,205 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,434,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 124,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
北九州戸畑 5-6　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州戸畑 5-6

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　大川　弘太郎

TEL.

鑑定評価額

156,000,000 円

１㎡当たりの価格

140,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	110,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市戸畑区中本町２０２番外｢中本町８－１４｣				②地積　(㎡)	1,117 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＳＲＣ14	店舗兼共同住宅、店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域	北西32m県道、南西側道	水道、ガス、下水	戸畑 200m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 75 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗・事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 40.0 ｍ、規模　　 1,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３２ｍ県道

交通

施設

戸畑駅南東方

200m

法令

規制

商業
(100,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は、ＪＲ戸畑駅前に形成された商業地域であり、接近性に優れるマンション適地である。地価は、昨今
の商業地のマンション化を背景として、今後も上昇基調で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗・事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 143,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 109,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、戸畑区及び周辺区に形成された商業地域。近隣地域周辺は、イオン戸畑ショッピングセンター、銀行等
生活利便施設が整い、マンション需要が見込まれる地域である。区内の幹線道路沿線においては、商業地のマンション
化が進行しており、コロナ禍の中、住宅を買い控える動きが一段落し、低金利環境の継続等により、マンション需要は
今後も安定的に推移するものと考察される。需要者は、市内を営業展開するマンションデベロッパー等が想定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、対象標準地と地域的特性が類似する取引事例と比較検討した実証的な価格である。収益価格は、売買市場
と賃貸市場の相関度が希薄であり、元本価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。従って、本
件においては、価格形成要因の動向等を勘案の上、市場価格からアプローチした比準価格を重視し、収益価格を比較考
量して、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北九州戸畑 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 119,000 円／㎡

[101.7]
100

100
[100.0]

100
[ 91.1]

[103.0]
100

137,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    137,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

日本経済はコロナ禍による減速から回復に向
かっているが先行きは不透明。不動産市場は
選別・二極化が進行。戸畑区の人口は微減傾
向で推移。

ＪＲ戸畑駅前の商業地域であり、職住接近傾
向にある現在ニーズにマッチし、マンション
用地としてのポテンシャルが高い地域と考察
される。

個別的要因の変動は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州戸畑 5-6　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	戸畑０４Ｋ -11202	北九州市戸畑区		更地	（　）	ほぼ長方形	南11m市道、東5.5m、北3m、三方路		商業 (100,400)
b	戸畑０４Ｋ -10103	北九州市戸畑区		更地	（　）	ほぼ整形	東5.5m市道、南2.8m、角地		近商 (100,200)
c	戸畑０４Ｋ -10102	北九州市戸畑区		更地	（　）	長方形	東7m市道、西2.7m、二方路		近商 (100,200)
d	戸畑０４Ｋ -10299	北九州市戸畑区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m市道、中間画地		商業 (90,240)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 143,838	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	141,864	100 [ 94.8]	149,646	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	154,000
b	(　 ) 112,215	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	111,881	100 [ 79.9]	140,026		144,000
c	(　 ) 108,007	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.9]	108,114	100 [ 77.4]	139,682		144,000
d	(　 ) 96,232	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	95,270	100 [ 75.3]	126,521		130,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 +0.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 143,000 円／㎡]

北九州戸畑 5-6　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため適用は困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	75,394,833	16,309,145	59,085,688	53,488,800	5,596,888	（　0.9107） 5,097,086	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	121,359,190 円　　　　（　 109,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州戸畑 5-6　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所兼共同住宅		ＳＲＣ12	4,466.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	1,117 ㎡	31.0 m x 41.0 m	前面道路：県道　 32.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：店舗、２～４Ｆ：事務所、５～１２Ｆファミリータイプ（平均専有面積約５０㎡）

⑦有効率　 88.6 ％
の理由

標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	462.00	74.0	341.88	2,400	820,512	4.0	3,282,048
							2.0	1,641,024
2～ 4	事務所	636.00	85.0	540.60	1,800	973,080	6.0	5,838,480
							0.0	0
5～12	住宅	262.00	95.0	248.90	1,320	328,548	1.0	328,548
							1.0	328,548
～

～

計		4,466.00	88.6	3,954.88		6,368,136		23,425,872
								4,269,408

⑨年額支払賃料	6,368,136 円　×　12ヶ月　＝　 76,417,632 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 3,954.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	8,000 円／台　×　 16 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,536,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	76,417,632 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,536,000 円　　×　　％　＝　　 3,820,882 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	74,132,750 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	23,425,872 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 222,546 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,269,408 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,039,537 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	75,394,833 円　　　　（　 67,498 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	戸畑０４Ｋ（賃）　　　　-10303	1,794 ( 1,794)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,361	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,511 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 1 F B
b	戸畑０４Ｋ（賃）　　　　-10304	1,635 ( 1,607)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 75.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	2,565
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州戸畑 5-6　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,140,000 円	828,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	3,118,145 円	77,953,632　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 357,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,038,000 円	828,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	828,000 円	828,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	828,000 円	828,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 16,309,145 円　（　　　　　　 14,601 円／㎡）　　（経費率　　 21.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

2.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9107

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	828,000,000 円	設計監理料率　 180,000 円／㎡　×　 4,466.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	53,488,800 円（　　　　　 47,886 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	75,394,833 円
②総費用	16,309,145 円
③純収益　①－②	59,085,688 円
④建物等に帰属する純収益	53,488,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,596,888 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,097,086 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,563 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 121,359,190 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 109,000 円／㎡）