別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州戸畑 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州戸畑 -2 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　沖永　裕章   TEL.

鑑定評価額 4,960,000 円  １㎡当たりの価格 36,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月11日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市戸畑区丸町３丁目１８番４ ｢丸町３－８－１１｣ ②地積 　(㎡) 137   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 宅造規制区域 (60,188) 台形 1.5:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が見 られる傾斜地の住宅 地域 北4.7m市道 水道、ガス、下水 戸畑 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    40 ｍ、南    30 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 戸畑区西部の高台に位置する 住宅地域 街 路 ４．７ｍ市道 交通 施設 戸畑駅　南西方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,188) 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地勢条件等に難を有する高台の既成住宅地域であり、高齢化の進行等に伴う住宅地への需要減退が指摘される。 感染症拡大による地価への影響が懸念されるが、地価は今後も弱含みで推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、戸畑区及び隣接する八幡東区北部に位置するＪＲ沿線の住宅地域の圏域であり、需要者の中心は戸畑区 等に居住する中高年層である。標準地は高台の傾斜地勢に形成された既成住宅地として利便性・住環境等に難があり、 戸畑区内の住宅地の中では需要は弱く、地価は弱含みである。取引市場における宅地の中心価格帯は規模により一様で はないが、土地のみが５００万円～７００万円前後、中古住宅が１，０００万円前後と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象地は自用の戸建住宅等を中心とする既成住宅地域に存し自用目的の取引が支配的で賃貸市場が未成熟なため、積算 価格及び収益価格は試算せず、比準価格のみを試算した。比準価格は、現実の取引価格から求めた実証的価格である。 本件では標準地と代替・競争関係を有する複数事例から比準し、求めた価格は妥当と判断する。鑑定評価額の決定にあ たっては、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格を採用し、上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州八幡東 -4            　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     39,300 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [100.0] 100 [107.1] [100.0] 100 36,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 戸畑区を含む北九州地区の経済は、コロナ禍 による影響が見られるなか、公共投資は緩や かに増加し、個人消費及び住宅投資は回復基 調にある。 高台の熟成した既成住宅地域であるが傾斜地 勢による選好性に加え高齢化等による衰退傾 向がみられ、地価はやや弱含みで推移してい る。 対象地の個別的要因にかかる特段の変動は認 められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　  +5.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％