別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州若松 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 9-4 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　木原　正人   TEL.

鑑定評価額 56,800,000 円  １㎡当たりの価格 30,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区南二島２丁目５５７番３０外 ｢南二島２－１６－１７｣ ②地積 　(㎡) 1,892   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 特別用途地区 1:1.2 工場兼事務所 中小規模工場、倉庫 等が連たんする臨海 工業地域 北西11m市道 水道、下水 二島 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  50.0 ｍ、規模　　     2,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 北九州市の臨海部の代表的な 工業地域 街 路 １１ｍ　市道 交通 施設 二島駅　南東方 1.3km 法令 規制 工業 (60,200) 特別用途地区 ⑤地域要因の将 　来予測 工場や事業所などが見られる工業地域で、格別の変動要因は見られず、現状を維持すると思われる。堅調な設備 投資動向を反映して、地域内の工業地の需要は維持されており、地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     30,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北九州市を中心に北部九州一帯に及ぶ範囲にあって、中小規模の工場や倉庫などが建ち並ぶ工業地域で ある。中心となる需要者層は、製造業や物流などの法人等である。近年、自動車やエネルギー関連事業などの進出も見 られ、また物流施設の立地可能な地域では強い需要が認められ、地価は上昇基調で推移している。地域内における工場 地の取引は乏しく、規模や用途もまちまちで、取引の中心となる価格帯の把握は困難な状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中小規模の工場や事業所などが建ち並ぶ工業地域で、自用目的での土地の取得や複合不動産の取引が中心である。周辺 地域では工場の賃貸物件などは見られず、賃貸市場が形成されていないため、収益価格は試算できなかった。比準価格 は、いずれも北九州市内の取引事例から導出したもので、市場性を反映した実証的な価格が得られたものと思料する。 以上から本件では、比準価格を標準に、工業地の需給動向なども勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 堅調な流通業務施設の需要や設備投資動向を 反映して圏域内の工業地の需要は安定的に推 移しており、地価は上昇基調が続いている。 臨海部の代表的な工業地域で地域要因に大き な変化は見られないが、域内の設備投資需要 は堅調に推移しており、地価は上昇基調が続 いている。 不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は 特に見られない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.7 ％  ％