別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州若松 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 9-3 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　梅田　俊司   TEL.

鑑定評価額 27,600,000 円  １㎡当たりの価格 26,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区藤ノ木３丁目１５１３番１ ｢藤ノ木３－４－１４｣ ②地積 　(㎡) 1,041   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 1:1 工場兼事務所 中小規模の工場のほ か社宅等も見られる 工業地域 南西7.4m市道 水道、下水 奥洞海 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   300 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  32.0 ｍ、奥行　約　　  31.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ７．４ｍ市道 交通 施設 奥洞海駅　東方 1.0km 法令 規制 準工 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 国道１９９号背後の中小工業地であるが、企業業績の回復による大工場地の地価水準の上昇の影響もあり、地価 は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中小工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は若松区及び洞海湾を中心とする周辺区の中小工業地域と判定した。需要者は、地場の製造企業から物流 関係企業等の需要の拡大が見られる。工業用地に対する需要は、コロナ禍による先行き不透明感は回復しつつあるが、 取引件数は少ない。また取引の中心となる価格帯は、立地条件・規模等によりバラツキがあり見出しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 臨海部に広がる工業地域で自己使用目的の不動産の取引が殆どであり、工場の賃貸事例は皆無で賃貸市場が形成されて いないため、収益価格は試算できなかった。比準価格は、取引事例の総数が少ない中、信頼性の高い事例を収集し、各 補修正項目とも十分に検討しており市場の実態を反映したもので規範性は高い。よって、比準価格を標準にし、代表標 準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州若松 9-4             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     29,500 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [113.4] [100.0] 100 26,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による景気後退から、まだ不透明感 があるものの大工場地を中心に需要回復の兆 しが認められる。 格別の変動要因はない。幹線道路背後の中小 工業地域で、街路条件等で劣るため、大規模 工業団地より景気回復が少し遅れる傾向があ る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.4 ％  ％