別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州若松 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 9-2 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　山下　耕一   TEL.

鑑定評価額 48,500,000 円  １㎡当たりの価格 20,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区響町１丁目２９番 ②地積 　(㎡) 2,344   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 1:1.5 工場 大小の工場、倉庫が 建ち並ぶ臨海部の工 業地域 南東13m道路 水道、下水 若松 6.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   300 ｍ、西   300 ｍ、南   400 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 中小工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  40.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     2,500 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 埋立地に形成された大型臨海 工業団地 街 路 南東１３ｍ道路 交通 施設 若松駅　北方 6.5km 法令 規制 工専 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、湾岸部の埋め立てられた工業地域である。地域要因に特段の変動はないが、福岡県全体における工 業地の堅調な需要の影響により、地価は僅かではあるが上昇傾向で推移する。 (3)最有効使用の判定 中小工業地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     20,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、若松区内を中心とした北九州市全域の中小工業地域である。需要者の中心は、同地域で倉庫・工 場等の運営を希望する法人等である。工業地域の需要は、全国的な傾向として、物流倉庫を中心に比較的堅調である。 福岡市を中心とした福岡都市圏において、その傾向は顕著である。同地域において、取引の中心となる価格帯は、規模 用途等にバラツキが多く、見出せない状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、倉庫・工場が中心の臨港型の工業地域である。自用の工業倉庫が主で賃料収入の獲得を目的とした貸 倉庫等はなく、賃貸市場の熟成度が低いことから収益還元法は適用しなかった。以上のことから、若松区・門司区を中 心とした北九州市内の工業地域に属する複数の取引事例から査定した比準価格を重視し、代表標準地との均衡に留意し ながら、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州若松 9-1             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +1.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,900 円／㎡ [101.4] 100 100 [101.0] 100 [107.1] [100.0] 100 20,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     20,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全国的な工場用地の需要拡大の影響により、 若松区内の工業地の需要も比較的堅調である 。 地域要因に特段の変動はなく、地価は僅かで はあるが上昇傾向にある。 特になし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.0 ％  ％