別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州若松 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 9-1 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　橋本　英樹   TEL.

鑑定評価額 313,000,000 円  １㎡当たりの価格 22,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区北湊町１１番１外 ②地積 　(㎡) 14,149   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） (70,200) 1:1.5 工場 大規模工場が建ち並 ぶ臨海部の工業地域 西20m市道、三方路 水道、下水 若松 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 140.0 ｍ、規模　　    14,000 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模工場が多い臨海部の既 成工業地域 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 若松駅　北方 2.2km 法令 規制 工専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因は特に変化ない。若戸大橋・トンネル無料化、堅調な設備投資、配送効率化やＥコマース拡大による物 流施設地の需要増等の影響もあり、地価は若干強含み推移と予測する。コロナ禍の影響に要注意。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圈は、若松区・八幡西区を中心に周辺市区町の工業地域一円である。需要者は地場企業を中心とし、県外から の進出は若干見られる程度である。対象標準地の存する既成工業地域の需要・地価は、若戸大橋等の無料化、堅調な設 備投資、配送効率化やＥコマース拡大による物流施設地の需要増等の影響もあり、若干強含みである。画地規模の大小 や取引当事者間の事情等により需要の中心価格帯は把握困難だが、土地１４，０００㎡で３億円程度と推定される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 取引事例は、若松区の周辺類似地域において、信頼性の高いものを収集できた。大規模工場が建ち並ぶ臨海部の既成工 業地域に存し、自用目的での取引が中心であるため、収益還元法は適用しなかった。よって規範性の高いと判断される 比準価格を標準とし、近隣地域の地域的特性の推移動向、需要動向並びに単価と総額の関連の適否、周辺地域との価格 バランスとの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区の響灘臨海工業団地や周辺既成工場地の 需要・地価は若戸大橋等の無料化、堅調な設 備投資、物流施設地の需要増等もあり若干強 含みで推移中。 周辺で高価格水準の取引事例が多く見られ、 若戸大橋等の無料化、堅調な設備投資、物流 施設地の需要増等もあり需要・地価は若干強 含みで推移中。 個別的要因については特に変動は見られない 。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.9 ％  ％