鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州若松 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	若松０４Ｋ -11101	北九州市若松区		更地	（　）	ほぼ整形	東26m国道、中間画地		商業 (90,400)
b	若松０４Ｋ -10293	北九州市若松区		建付地	（　）	不整形	東11m市道、北6m、西6m、南6m、四方路		近商 (100,200)
c	若松０４Ｋ -11295	北九州市若松区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西20m市道、南東6m、角地		近商 (100,200)
d	若松０４Ｋ -10911	北九州市若松区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西20m県道、中間画地		２住居 (60,200)
e	八幡西０４Ｋ -11202	北九州市八幡西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東25m県道、中間画地		２住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 67,775	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	67,775	100 [ 76.0]	89,178	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	91,900
b	(　 ) 52,531	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	55,866	100 [ 65.7]	85,032		87,600
c	(　 ) 64,409	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	62,893	100 [ 66.4]	94,718		97,600
d	(　 ) 66,919	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	66,919	100 [ 71.3]	93,856		96,700
e	(　 ) 77,551	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,637	100 [ 83.9]	93,727		96,500

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -17.0	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 92,500 円／㎡]

北九州若松 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,224,161	1,382,036	4,842,125	4,121,480	720,645	（　0.9542） 687,639	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	16,372,357 円　　　　（　 72,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州若松 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗等兼共同住宅	135.00	Ｓ3	405.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	225 ㎡	28.0 m x 8.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分を店舗、２階を事務所、３階部分を共同住宅とした。

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

同種の建物として標準的な有効率。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	135.00	75.0	101.25	2,000	202,500	4.0	810,000
							2.0	405,000
2～	事務所	135.00	85.0	114.75	1,500	172,125	4.0	688,500
							0.0	0
3～	共同住宅	135.00	90.0	121.50	1,300	157,950	1.0	157,950
							1.0	157,950
～

～

計		405.00	83.3	337.50		532,575		1,656,450
								562,950

⑨年額支払賃料	532,575 円　×　12ヶ月　＝　 6,390,900 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 337.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,390,900 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 319,545 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,071,355 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,656,450 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 15,736 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 562,950 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 137,070 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,224,161 円　　　　（　 27,663 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	若松０４Ｋ（賃）　　　　-11104	2,699 ( 2,610)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,675	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,092 円/㎡　月額支払賃料（　 2,000 円/㎡）　基準階 1 F B
b	若松０４Ｋ（賃）　　　　-10299	1,752 ( 1,615)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	1,943
c	戸畑０４Ｋ（賃）　　　　-10303	1,794 ( 1,794)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,988

北九州若松 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	319,000 円	63,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	255,636 円	6,390,900　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 137,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 542,300 円	63,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	63,800 円	63,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,800 円	63,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,382,036 円　（　　　　　　 6,142 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9542

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,800,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 405.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,121,480 円（　　　　　 18,318 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,224,161 円
②総費用	1,382,036 円
③純収益　①－②	4,842,125 円
④建物等に帰属する純収益	4,121,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	720,645 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	687,639 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,056 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,372,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 72,800 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
北九州若松 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州若松 5-5

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　沖永　裕章

TEL.

鑑定評価額

19,900,000 円

１㎡当たりの価格

88,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	66,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市若松区本町２丁目６６１番１｢本町２－１３－２３｣				②地積　(㎡)	225 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他） (100,400)
	3.5:1	店舗兼住宅ＲＣ3	中小規模の店舗やホテル等が見られる商業地域	西25m市道、北側道	水道、ガス、下水	若松 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 40 ｍ、南 50 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

中層店舗・事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 28.0 ｍ、奥行　約　　 8.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

２５ｍ市道

交通

施設

若松駅北東方

400m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

感染症拡大による地価への影響が懸念されるが、若松駅周辺に形成された既成商業地域であり地域要因の大きな
変動は予測されない。なお、今後は若戸大橋無料化による商業需要への影響が注視される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗・事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 90,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 63,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、若松区内の商業地域を圏域とし、特に東部の中心商業地及び幹線沿道商業地との代替・競争関係が強い
。需要者の中心は、個人事業者又は地元中小法人である。近隣地域及び周辺地域は、高齢化に伴う人口減少や大型店舗
への顧客流出により商圏・商況は衰退傾向が続く。一方、街路・立地条件等により住宅用地としての潜在需要も指摘さ
れる。取引は総じて低調であり、利用目的・規模等により一様でなく、中心的な取引価格帯は見出し難い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、多数の取引事例から規範性を有する複数事例を採用し、比準における各過程も適切と判断され、得られた
価格は実証的かつ妥当と判断する。収益価格は、対象地の収益性を反映した理論的価格であるが、近隣地域及び周辺地
域では自用の店舗・事務所利用が中心的であり、賃貸市況は総じて低調である。鑑定評価額の決定にあたっては、比準
価格を重視し、収益価格を考量し、さらに単価と総額との関連にも留意して、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     88,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　北九州若松 5-4             　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     88,500 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

若松区を含む北九州地区の経済は、コロナ禍
による影響が見られるなか、設備投資は増加
基調にあり、個人消費・雇用情勢も回復基調
にある。

標準地周辺では遊技施設の閉店など商況の停
滞が指摘されるが、立地的優位性から周辺で
は散発的に取引がみられ相応の需要が認めら
れる。

対象地の個別的要因にかかる特段の変動は認
められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

北九州若松 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	若松０４Ｋ -11101	北九州市若松区		更地	（　）	ほぼ整形	東26m国道、中間画地		商業 (90,400)
b	若松０４Ｋ -10293	北九州市若松区		建付地	（　）	不整形	東11m市道、北6m、西6m、南6m、四方路		近商 (100,200)
c	若松０４Ｋ -10911	北九州市若松区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西20m県道、中間画地		２住居 (60,200)
d	若松０４Ｋ -10897	北九州市若松区		建付地	（　）	不整形	北東20m市道、北西6m、角地		近商 (100,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 67,775	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	67,775	100 [ 77.0]	88,019	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	90,700
b	(　 ) 52,531	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	55,866	100 [ 65.7]	85,032		87,600
c	(　 ) 66,919	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	66,919	100 [ 75.2]	88,988		91,700
d	(　 ) 30,701	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 65.0]	100 [ 88.1]	53,451	100 [ 61.8]	86,490		89,100
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -23.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -11.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 90,000 円／㎡]

北九州若松 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,375,380	1,417,262	4,958,118	4,332,020	626,098	（　0.9507） 595,231	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	14,172,167 円　　　　（　 63,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州若松 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗等兼共同住宅	135.00	Ｓ3	405.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業準防	100 ％	400 ％	400 ％	225 ㎡	28.0 m x 8.0 m	前面道路：市道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分を店舗、２階部分を事務所、３階部分を共同住宅として想定

⑦有効率　 83.3 ％
の理由

各階で想定される共用部分を考量

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	135.00	75.0	101.25	2,050	207,563	4.0	830,252
							2.0	415,126
2～ 2	事務所	135.00	85.0	114.75	1,580	181,305	4.0	725,220
							0.0	0
3～ 3	共同住宅	135.00	90.0	121.50	1,290	156,735	1.0	156,735
							1.0	156,735
～

～

計		405.00	83.3	337.50		545,603		1,712,207
								571,861

⑨年額支払賃料	545,603 円　×　12ヶ月　＝　 6,547,236 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 337.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	保証金等により充当
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,547,236 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 327,362 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,219,874 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,712,207 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,266 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 571,861 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 139,240 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,375,380 円　　　　（　 28,335 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	若松０４Ｋ（賃）　　　　-10897	1,639 ( 1,572)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,725	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,144 円/㎡　月額支払賃料（　 2,050 円/㎡）　基準階 1 F B
b	若松０４Ｋ（賃）　　　　-11104	2,699 ( 2,610)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,570
c	若松０４Ｋ（賃）　　　　-10898	1,439 ( 1,406)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 80.0]	1,893

北九州若松 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	319,000 円	63,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	327,362 円	6,547,236　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 101,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 542,300 円	63,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	63,800 円	63,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	63,800 円	63,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,417,262 円　（　　　　　　 6,299 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	63,800,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 405.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0679	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,332,020 円（　　　　　 19,253 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,375,380 円
②総費用	1,417,262 円
③純収益　①－②	4,958,118 円
④建物等に帰属する純収益	4,332,020 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	626,098 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	595,231 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,645 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,172,167 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 63,000 円／㎡）