鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州若松 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	若松０４Ｋ -11297	北九州市若松区		更地	（　）	不整形	北27m国道、中間画地		準工 (60,200)
b	若松０４Ｋ -10896	北九州市若松区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m国道、東9.5m、北7m、三方路		準工 (70,200)
c	若松０４Ｋ -10897	北九州市若松区		建付地	（　）	不整形	北東20m市道、北西6m、角地		近商 (100,200)
d	若松０４Ｋ -10295	北九州市若松区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東20m県道、中間画地		２住居居住誘導区域 (60,200)
e	戸畑０４Ｋ -10302	北九州市戸畑区		更地	（　）	不整形	南20m国道、東6m、角地		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 32,547	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 76.5]	42,375	100 [ 70.0]	60,536	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	60,500
b	(　 ) 41,667	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ 80.0]	100 [ 105.0]	50,248	100 [ 73.7]	68,179		68,200
c	(　 ) 30,701	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 65.0]	100 [ 93.0]	50,635	100 [ 78.1]	64,834		64,800
d	(　 ) 54,815	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	54,815	100 [ 83.5]	65,647		65,600
e	(　 ) 63,668	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	79,585	100 [ 124.5]	63,924		63,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -23.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -27.0
b	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 +20.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,600 円／㎡]

北九州若松 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,424,452	1,768,988	6,655,464	5,778,290	877,174	（　0.9507） 833,929	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	19,855,452 円　　　　（　 46,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州若松 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	180.00	Ｓ3	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防宅造規制区域	90 ％	200 ％	200 ％	425 ㎡	20.0 m x 20.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～３階は共同住宅・各階２ＬＤＫ×３戸を想定。

⑦有効率　 93.3 ％
の理由

当該建物の構造、階層としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	180.00	90.0	162.00	1,720	278,640	4.0	1,114,560
							2.0	557,280
2～ 3	共同住宅	180.00	95.0	171.00	1,180	201,780	1.0	201,780
							1.0	201,780
～

～

～

計		540.00	93.3	504.00		682,200		1,518,120
								960,840

⑨年額支払賃料	682,200 円　×　12ヶ月　＝　 8,186,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 504.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は授受しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 420,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,186,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 420,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 430,320 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,176,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,518,120 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,422 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 960,840 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 233,950 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,424,452 円　　　　（　 19,822 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	若松０４Ｋ（賃）　　　　-11105	1,876 ( 1,813)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	1,826	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,799 円/㎡　月額支払賃料（　 1,720 円/㎡）　基準階 1 F B
b	若松０４Ｋ（賃）　　　　-11107	1,377 ( 1,309)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 92.0]	100 [ 93.0]	1,769
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州若松 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	425,500 円	85,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	387,288 円	8,606,400　×　　　　 4.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 723,300 円	85,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	85,100 円	85,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,100 円	85,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,768,988 円　（　　　　　　 4,162 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,100,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0679	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,778,290 円（　　　　　 13,596 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,424,452 円
②総費用	1,768,988 円
③純収益　①－②	6,655,464 円
④建物等に帰属する純収益	5,778,290 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	877,174 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	833,929 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,962 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,855,452 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
北九州若松 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州若松 5-2

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　境　達司

TEL.

鑑定評価額

26,900,000 円

１㎡当たりの価格

63,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月9日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	51,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市若松区古前１丁目１３番６｢古前１－９－８｣				②地積　(㎡)	425 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,200) 準防（その他）宅造規制区域 (90,200)
	台形 1:1	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗等が建ち並ぶ幹線道路沿いの商業地域	南東20m国道	水道、ガス、下水	若松 1.2km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 300 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 200 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

近隣型店舗を主体とする国道
１９９号沿いの商業地域

街

路

２０ｍ国道

交通

施設

若松駅　南西方

1.2km

法令

規制

近商
(90,200)
準防
宅造規制区域

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は国道１９９号沿いの商業地域である。地域要因に大きな変化はなく、土地利用は現状維持程度で推移
すると予測する。空地や空き店舗が見られ、需要は比較的少なく、地価は弱含みで推移すると見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

台形　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 64,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 46,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

近隣地域と代替競争の関係にある地域は、若松区及び周辺市区町の商業地域等である。需要者の中心は、若松区に営業
基盤を有する事業者が想定される。近隣地域は、国道１９９号沿いに形成された既成の商業地域であり、店舗付住宅等
が立地しているが、空地や空き店舗も見られる。背後人口が減少しており、需要は相対的に少なく、地価は弱含みで推
移している。画地規模により土地取引価格にばらつきがあるため、中心となる価格帯は見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

国道１９９号沿いに形成された旧来からの商業地域である。若松区内の幹線道路沿いの商業地域等において地域の地価
水準を反映した複数の取引事例を採用しており、比準価格は精度を確保し得ている。一方、収益価格は土地建物一体の
投資額に見合った賃料収受に不確実性があり、比準価格より低位に試算されている。したがって、不動産市場を直接に
反映して精度が確保されている比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     63,600 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ
る悪化から改善しているが、不透明感が残る
。国内企業物価が上昇しており、インフレ懸
念が出ている。

古くからの中心市街地寄りに位置する国道沿
いの商業地域である。背後地の人口が減少し
ている。空地や空き店舗が見られ、需要者は
比較的少ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州若松 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	若松０４Ｋ -10911	北九州市若松区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西20m県道、中間画地		２住居 (60,200)
b	若松０４Ｋ -11101	北九州市若松区		更地	（　）	ほぼ整形	東26m国道、中間画地		商業 (90,400)
c	若松０４Ｋ -10293	北九州市若松区		建付地	（　）	不整形	東11m市道、北6m、西6m、南6m、四方路		近商 (100,200)
d	八幡西０４Ｋ -11202	北九州市八幡西区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東25m県道、中間画地		２住居 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 66,919	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	66,919	100 [ 105.6]	63,370	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	63,400
b	(　 ) 67,775	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	67,775	100 [ 104.9]	64,609		64,600
c	(　 ) 52,531	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	55,866	100 [ 86.4]	64,660		64,700
d	(　 ) 77,551	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	78,637	100 [ 122.5]	64,193		64,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +25.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 64,000 円／㎡]

北九州若松 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	8,464,076	1,813,856	6,650,220	5,778,290	871,930	（　0.9507） 828,944	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	19,736,762 円　　　　（　 46,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州若松 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	180.00	Ｓ3	540.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防宅造規制区域	90 ％	200 ％	200 ％	425 ㎡	20.0 m x 20.0 m	前面道路：国道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ：店舗、フロア貸し、２・３Ｆ：２ＬＤＫ・５４㎡、各階３戸の共同住宅

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

当該構造・用途では標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	180.00	90.0	162.00	1,810	293,220	4.0	1,172,880
							2.0	586,440
2～ 3	共同住宅	180.00	90.0	162.00	1,210	196,020	1.0	196,020
							1.0	196,020
～

～

～

計		540.00	90.0	486.00		685,260		1,564,920
								978,480

⑨年額支払賃料	685,260 円　×　12ヶ月　＝　 8,223,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 486.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費は授受しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 7 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 420,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	8,223,120 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 420,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 432,156 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,210,964 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,564,920 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,867 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 978,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 238,245 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	8,464,076 円　　　　（　 19,915 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	若松０４Ｋ（賃）　　　　-10299	1,752 ( 1,615)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,825	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,893 円/㎡　月額支払賃料（　 1,810 円/㎡）　基準階 1 F B
b	若松０４Ｋ（賃）　　　　-10897	1,639 ( 1,572)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,917
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州若松 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	425,500 円	85,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	432,156 円	8,643,120　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 62,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 723,300 円	85,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	85,100 円	85,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	85,100 円	85,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,813,856 円　（　　　　　　 4,268 円／㎡）　　（経費率　　 21.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9507

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	85,100,000 円	設計監理料率　 153,000 円／㎡　×　 540.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0679	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0521 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,778,290 円（　　　　　 13,596 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	8,464,076 円
②総費用	1,813,856 円
③純収益　①－②	6,650,220 円
④建物等に帰属する純収益	5,778,290 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	871,930 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	828,944 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,950 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 19,736,762 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,400 円／㎡）