別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州若松 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 -17 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　山下　耕一   TEL.

鑑定評価額 7,960,000 円  １㎡当たりの価格 44,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区古前２丁目６番７ ｢古前２－１５－１４｣ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 宅造工事規制区域 1:1.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 建ち並ぶ既成住宅地 域 北西5.5m市道 水道、ガス、下水 若松 1.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特になし 街 路 北西５．５ｍ市道 交通 施設 ＪＲ若松駅　南西方 1.3km 法令 規制 １中専 (60,200) 土砂災害警戒区域 宅造工事規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、国道１９９号線背後の旧来からの戸建住宅を中心とした住宅地域である。地域要因に特段の変化は ないが、若松区内においては比較的選好性が高い住宅地で、地価は、ほぼ横ばいで推移する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、若松区東部の旧来からの住宅地域である。中心となる重要者は、北九州市の中心部である小倉地 区の事務所及び、若松区東部周辺の事業所等へ勤務する者である。同地域は、若松駅からの交通利便性も比較的良好で 平坦地の住宅地であることから、若松区内の住宅地としては選好性は比較的高い。取引の中心となる価格帯は２００㎡ 弱の土地で９００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該近隣地域は、生活利便性が良好で戸建住宅が建ち並ぶ旧来からの住宅地域であり、自己所有の戸建住宅が不動産取 引の中心である。賃料収入の獲得を目的としたアパ－ト等は、ほとんど無く、賃貸市場の熟成度が著しく低いことから 収益還元法の適用は断念した。以上のことから、本件では、若松区内の既存住宅地域に存する複数の取引事例から得ら れた比準価格を標準とし、代表標準地との均衡に留意しながら、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州若松 -7              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [103.9] [100.0] 100 44,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 若松区内の人口減少・高齢化は県全体以上に 進んでおり、不動産需要は、弱含みで推移し ている。 地域要因に変動はない。傾斜地の住宅地であ り、交通利便性は比較的良好だが、住宅地と しての需要は弱く横ばい傾向は継続する。 特になし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  +2.0 行政　　　　　　  +5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％