別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州若松 -14　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 -14 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　波多野　宏和   TEL.

鑑定評価額 11,000,000 円  １㎡当たりの価格 44,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月8日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 35,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区西小石町２番１１ ｢西小石町１３－２１｣ ②地積 　(㎡) 249   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ既存の住 宅地域 北4m市道 水道、ガス、下水 若松 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 バス通り背後に戸建住宅が多 く見られる既成住宅地域 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 若松駅　北西方 2.8km 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 　標準地の近隣地域はやや郊外に位置する既存住宅地であり、建物の取壊など除き大きな変化も見られず現状維 持で推移していくと予測される。地価水準は横ばいないし微減傾向で推移すると考える。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　対象標準地の同一需給圏は若松区東部を中心とする戸建住宅地の存する範囲。圏域内では、当区の居住者や当区に地 縁を有するエンドユーザーが主たる需要者であるが、近年では、建替等に伴い画地の細分化を目論む不動産業者の参入 も見られる。圏域内の需給動向については、利便性に優る住宅地では相応の需要もあるが、利便性の劣る住宅地の引き 合いは少ない。需要の中心となる価格帯は土地建物の総額で１，５００～２，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　本件の近隣地域は若松区北部のやや郊外に位置し、中小規模の戸建住宅が建ち並ぶ既存の住宅地域で、地域内では賃 貸アパート等の収益物件は皆無である。また、取引に際しても自用目的の取引が大半であり、収益性よりも居住の快適 性を重視される地域と判断される。よって、収益還元法及び原価法の適用は断念し、比準価格を標準として、代表標準 地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州若松 -7              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [106.1] [100.0] 100 43,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍による影響は否めないが、景気は回 復基調に転じるようになってきた。不動産市 場では二極化、選別化が進んでいる。 近隣地域では大きな環境変化等は見られない が、画地の細分化が見られるようになってい る。 個別的要因の変動は見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　  +3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％