別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州若松 -12　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 -12 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　景平　良邦   TEL.

鑑定評価額 8,010,000 円  １㎡当たりの価格 44,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 36,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区東二島４丁目８４１番３ ｢東二島４－６－３４｣ ②地積 　(㎡) 180   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 (60,184) 1:2 住宅 ＬＳ2 中規模一般住宅が多 い既成住宅地域 南東4.6m市道 水道、ガス、下水 二島 350m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道北側背後の住宅地域 街 路 ４．６ｍ市道 交通 施設 二島駅東方 350m 法令 規制 １住居 (60,184) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に変動を及ぼす格別な要因はないので、当面は現状を維持するものと予測する。地価水準は、当面はお おむね微増傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は若松区の西部かつ国道１９９号沿線の住宅地域及び八幡西区北部の住宅地域である。需要者は、若松区内 に居住する者が中心で、八幡西区等他区部からの転入もみられる。当該近隣地域の住宅需要はやや低調に推移してきた が、国内景気の回復等の影響を受けて、増加しつつある。土地は、２００㎡で８００万円～１，０００万円，新築の戸 建物件で２，５００万円～３，０００万円が取引の中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は自己使用目的の戸建住宅がほとんどであり、一部貸家等も見られるものの、市場を形成するほどではないことか ら収益価格は試算せず、比準価格のみの試算となった。近隣地域のような住宅地域においては生活の利便性、快適性が 重視されることから現実の市場性を反映した比準価格が重視されるべきである。従って、このように信頼性に富む比準 価格を中心に、周辺標準地との検討を考量し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍の影響で厳しい状況にあるも のの緩やかに持ち直している。不動産市場、 特に個人の住宅需要は依然調整局面で推移し ている。 近隣地域のような居住環境、利便性等が比較 的良好な住宅地域は、需給関係の推移・動向 は緩慢ながら回復の傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.2 ％  ％