別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州若松 -10　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 -10 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　景平　良邦   TEL.

鑑定評価額 9,490,000 円  １㎡当たりの価格 47,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 38,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区修多羅１丁目７２０番６ ｢修多羅１－５－１２｣ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 宅造規制区域 (60,180) 台形 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 南4.5m市道 水道、ガス、下水 若松 300m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　ほぼ台形 ④地域的特性 特記 事項 西方に高塔山系が存する既成 住宅地域 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 若松駅　西方 300m 法令 規制 １中専 (60,180) 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 傾斜地勢に形成された住宅地域であり、地域要因の変動をもたらす格別な要因はなく、用途的には現状を維持す るものと予測する。地価は、下落傾向が継続している。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     47,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、若松区東部の住宅地域を中心に筑豊本線及び同線に平行して走る国道１９９号線背後の山の手の住宅地 域。需要者の中心は同区の居住者が殆どを占め、同一需給圏内からの転入者は見込めない。若松区西部に大型の団地開 発が見られる一方、東部は傾斜地部分も多く、ミニ開発こそあれ、大きな動きはなく需給は弱含みである。土地のみで １，０００万円前後、新築戸建物件では２，５００万円までが需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は自己使用目的の戸建住宅がほとんどであり、一部貸家等も見られるものの、賃貸市場を形成するほど成熟してな いことから収益価格は試算せず、比準価格のみの試算となった。近隣地域のような住宅地域においては生活の利便性、 快適性が重視されることから現実の市場性を反映した比準価格が重視されるべきである。従って、このように信頼性に 富む比準価格を中心に、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州若松 -7              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 96.7] [100.0] 100 47,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     47,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気はコロナ禍の影響で厳しい状況にあるも のの緩やかに持ち直している。不動産市場、 特に個人の住宅需要は依然調整局面で推移し ている。 広域的需給圏内で捉えれば供給過剰感も窺え る中、街路条件等にやや難が見受けられる状 況とも相俟って割高感が現出、地価は弱含み で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　 -13.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.2 ％  ％