別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州若松 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 -9 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　梅田　俊司   TEL.

鑑定評価額 3,550,000 円  １㎡当たりの価格 18,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区百合野町１０９番４３ ｢百合野町２－２５｣ ②地積 　(㎡) 197   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 宅地造成工事規制 1:1.5 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 傾斜地の既成住宅地 域 南東4m市道 水道、ガス、下水 藤ノ木 400m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    80 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 藤ノ木駅　北東方 400m 法令 規制 １低専 (50,80) 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 若松区東部の急傾斜地域であり、地勢条件や街路条件が劣るため地域外需要者への需要喚起は弱く、地価は今後 も大幅な下落傾向が続いていくと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、若松区東部の傾斜地勢の住宅地域である。需要者の中心は、若松区在住又は若松区周辺に地縁的選好性 を有する者である。近隣地域は、高搭山山麓の急傾斜地域であり、利便性及び系統・連続性が相当劣り市場競争力は低 い。需要は弱く、低廉な価格での取引が多く見られる。取引の中心価格帯は、規模等により一様でなく、立地条件・規 模等によりバラツキがあり見出しがたい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は現実の不動産市場で生起している取引価格から対象不動産の価格を求める手法であり、市場性からの価格ア プローチである。一方、近隣地域は急傾斜地域で賃貸アパートの建設を想定することが困難なため、収益価格の試算を 断念した。よって、市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額 との関連にも留意して、対象不動産の鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州若松 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,700 円／㎡ [ 96.7] 100 100 [100.0] 100 [110.9] [100.0] 100 18,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区は人口減少や高齢化が進んで、東部の住 環境が劣る傾斜地の需要減退が顕著である一 方、西部の区画整理事業地域の地価は安定的 に推移している。 傾斜地勢の既成住宅地域であり、道路系統も 劣るため需要者の選好度が極めて低く、地価 の下落傾向に歯止めがかからない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  -4.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -4.8 ％  ％