鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州若松 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	若松０４Ｋ -10704	北九州市若松区		更地	（　）	台形	南西5m市道、南5m、角地		準工 (80,200)
b	若松０４Ｋ -10207	北九州市若松区		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	若松０４Ｋ -10204	北九州市若松区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東5.5m市道、北西5.3m、角地		２住居 (70,200)
d	若松０４Ｋ -11501	北九州市若松区		建付地	（　）	長方形	北東11m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	若松０４Ｋ -10803	北九州市若松区		更地	（　）	台形	東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 45,816	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 86.7]	53,056	100 [ 112.7]	47,077	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	47,100
b	(　 ) 50,286	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	50,286	100 [ 110.2]	45,632		45,600
c	(　 ) 60,529	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	58,766	100 [ 122.4]	48,011		48,000
d	(　 ) 45,072	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	44,621	100 [ 96.9]	46,049		46,000
e	(　 ) 48,653	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	48,653	100 [ 102.9]	47,282		47,300

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,800 円／㎡]

北九州若松 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地で、土地の再調達原価の把握などが困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,708,399	572,800	2,135,599	1,834,640	300,959	（　0.9753） 293,525	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	7,159,146 円　　　　（　 33,300 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州若松 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	215 ㎡	10.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均専有面積５０㎡程度のファミリータイプの共同住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	住宅	100.00	100.0	100.00	1,150	115,000	1.0	115,000
							1.0	115,000
2～	住宅	100.00	100.0	100.00	1,150	115,000	1.0	115,000
							1.0	115,000
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		230,000		230,000
								230,000

⑨年額支払賃料	230,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,760,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,760,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 110,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,649,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	230,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,208 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 230,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 56,591 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,708,399 円　　　　（　 12,597 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	若松０４Ｋ（賃）　　　　-10891	1,317 ( 1,317)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,254	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,176 円/㎡　月額支払賃料（　 1,150 円/㎡）　基準階 2 F B
b	若松０４Ｋ（賃）　　　　-10892	1,007 ( 1,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,060
c	若松０４Ｋ（賃）　　　　-10893	1,233 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,174

北九州若松 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	113,600 円	28,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	138,000 円	2,760,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 241,400 円	28,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 572,800 円　（　　　　　　 2,664 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,400,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,834,640 円（　　　　　 8,533 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,708,399 円
②総費用	572,800 円
③純収益　①－②	2,135,599 円
④建物等に帰属する純収益	1,834,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	300,959 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	293,525 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,365 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,159,146 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,300 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
北九州若松 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州若松 -7

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　沖永　裕章

TEL.

鑑定評価額

9,870,000 円

１㎡当たりの価格

45,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月11日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	37,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市若松区深町１丁目６番１５｢深町１－５－９｣				②地積　(㎡)	215 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:2	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	北西5.8m市道	水道、ガス、下水	若松 1.9km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

幹線道路背後の緩傾斜地勢の
住宅地域

街

路

５．８ｍ市道

交通

施設

若松駅　北西方

1.9km

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

緩傾斜地勢の熟成した住宅地域として値頃感がみられる一方で、高齢化等に伴う需要減退が指摘される。感染症
拡大による地価への影響が懸念されるが、地価は今後も横ばい～弱含み基調で推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 46,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 30,800 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は若松区東部の住宅地域の圏域であり、需要者の中心は若松区及び隣接区等に通勤圏を有する中高年層であ
る。地縁関係による選好性が見られる既成住宅地域として圏外からの転入者は総じて少ない。標準地は、やや郊外部の
緩傾斜地勢に立地し住環境等に難がみられ、近隣地域周辺の住宅地需要は総じて弱含みである。取引市場における宅地
の中心価格帯は規模により一様ではないが、土地のみが７００万円～１，０００万円程度と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、多数の取引事例から規範性の高い複数事例を採用し、比準の各過程も適切と判断され、得られた価格は実
証的かつ妥当と判断する。収益価格は、自己使用目的の取引が支配的な地域に属し、土地価格に見合う賃料水準が形成
されず低位に試算された。鑑定評価額の決定にあたっては、居住快適性が重視される住宅地であり、比準価格を重視し
収益価格を考量して、単価と総額との関連にも留意して、上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     45,900 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　北九州若松 -4              　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     45,900 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

若松区を含む北九州地区の経済は、コロナ禍
による影響が見られるなか、公共投資は緩や
かに増加し、個人消費及び住宅投資は回復基
調にある。

東部地区の熟成した住宅地域であり、高齢化
が進む一方で住宅地の値頃感も指摘され、地
価は概ね横ばい基調で推移している。

対象地の個別的要因にかかる特段の変動は認
められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

北九州若松 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	若松０４Ｋ -10504	北九州市若松区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5m市道、中間画地		近商 (90,200)
b	若松０４Ｋ -10207	北九州市若松区		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
c	若松０４Ｋ -10802	北九州市若松区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西6m市道、北西6m、角地		１住居 (70,200)
d	若松０４Ｋ -11501	北九州市若松区		建付地	（　）	長方形	北東11m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	若松０４Ｋ -10803	北九州市若松区		更地	（　）	台形	東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 46,550	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	51,722	100 [ 110.2]	46,935	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	46,900
b	(　 ) 50,286	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	50,286	100 [ 108.2]	46,475		46,500
c	(　 ) 33,305	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 70.0]	100 [ 102.0]	46,832	100 [ 103.0]	45,468		45,500
d	(　 ) 45,072	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	45,027	100 [ 97.8]	46,040		46,000
e	(　 ) 48,653	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	48,653	100 [ 103.9]	46,827		46,800

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -4.0
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 46,500 円／㎡]

北九州若松 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,684,848	571,600	2,113,248	1,834,640	278,608	（　0.9753） 271,726	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	6,627,463 円　　　　（　 30,800 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州若松 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	100.00	ＬＳ2	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	215 ㎡	10.0 m x 22.0 m	前面道路：市道　 5.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

平均賃貸面積５０㎡程度のファミリー向け賃貸共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	100.00	100.0	100.00	1,140	114,000	1.0	114,000
							1.0	114,000
2～ 2	共同住宅	100.00	100.0	100.00	1,140	114,000	1.0	114,000
							1.0	114,000
～

～

～

計		200.00	100.0	200.00		228,000		228,000
								228,000

⑨年額支払賃料	228,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,736,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,736,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 109,440 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,626,560 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	228,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,189 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 228,000 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 56,099 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,684,848 円　　　　（　 12,488 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	若松０４Ｋ（賃）　　　　-10892	1,007 ( 1,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,119	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,165 円/㎡　月額支払賃料（　 1,140 円/㎡）　基準階 2 F B
b	若松０４Ｋ（賃）　　　　-10893	1,233 ( 1,208)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	1,174
c	若松０４Ｋ（賃）　　　　-10895	1,106 ( 1,060)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,129

北九州若松 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	113,600 円	28,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	136,800 円	2,736,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 23,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 241,400 円	28,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	28,400 円	28,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 571,600 円　（　　　　　　 2,659 円／㎡）　　（経費率　　 21.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	28,400,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,834,640 円（　　　　　 8,533 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,684,848 円
②総費用	571,600 円
③純収益　①－②	2,113,248 円
④建物等に帰属する純収益	1,834,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	278,608 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	271,726 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,264 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,627,463 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,800 円／㎡）