別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州若松 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 -6 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　梅田　俊司   TEL.

鑑定評価額 7,450,000 円  １㎡当たりの価格 36,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月4日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区宮前町８番２２ ｢宮前町７－２０｣ ②地積 　(㎡) 207   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 宅造規制区域 (60,160) 1:2.5 住宅 Ｗ2 中小規模一般住宅が 多い既成住宅地域 北西3.9m市道 水道、ガス、下水 若松 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南   200 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特記すべき事項はない 街 路 ３．９ｍ市道 交通 施設 若松駅北西方 2.8km 法令 規制 １中専 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 若松区東部の既成宅地域で、地勢や街路条件がやや劣るため需要は弱く、地価は、下落傾向で推移するものと予 測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、若松区東部を中心とした住宅地域である。主な需要者は、同区内の居住者及び地縁的選好性を持つ者で 、他区からの転入者は少ない。住宅需要は、高齢化が進んでいるうえ地勢や街路条件がやや劣るため、弱含みである。 需要の中心となる価格帯は、土地のみで８００万円前後、中古住宅で、１０００万円から１５００万円となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 上記のとおり比準価格が求められた。当該地域は、一部にアパート等が散見されるが、賃貸市場が未成熟で、収益獲得 を目的とする賃貸住宅は、ほとんどなく収益価格の試算は断念した。よって、比準価格を標準とし、代表標準地等の価 格との均衡に十分に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州若松 -7              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [128.0] [100.0] 100 35,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 当区は人口減少や高齢化が進んで、東部の住 環境が劣る傾斜地の需要減退が顕著である一 方、西部の区画整理事業地域の地価は安定的 に推移している。 地域要因に特段の変動はない。コロナ禍の影 響は住宅地では限定的だが、区東部の住宅地 域は、総体的に街路条件等が劣り、取引は低 調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +6.0 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％