別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 北九州若松 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州若松 -3 福岡県 福岡第２ 氏名  不動産鑑定士　境　達司   TEL.

鑑定評価額 6,440,000 円  １㎡当たりの価格 35,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月9日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 29,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市若松区東畑町７番１８ ｢東畑町４－３４｣ ②地積 　(㎡) 182   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 宅造規制区域 (60,160) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ既成住宅地域 北西3.5m市道 水道、ガス、下水 若松 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 若松区東部の既成住宅地域 街 路 ３．５ｍ市道 交通 施設 若松駅　北西方 1.6km 法令 規制 １中専 (60,160) 土砂災害警戒区域 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 若松区の旧来からの市街地である東部の既成住宅地域であり、地域要因に大きな変動はないと予測する。高齢化 と人口減少により、需要が少なく、地価は弱含みで推移すると見込まれる。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、若松区内の住宅地域であるが、若松区東部及び南部の住宅地域との関連性が強い。典型的な需要者は、 若松区に地縁を有する個人や北九州都市圏に勤務する給与所得者などが想定される。近隣地域は、街路幅員が比較的狭 い既成住宅地域であり、高齢化、人口減少等の影響を受け、需要は少ないと考察する。不動産取引は中古物件が主体で ある。取引の中心となる価格帯は、中古住宅で１０００万円台である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、自用目的の取引が一般的である。本件では、若松区内の 類似地域における実際の取引事例を収集し、各補修正及び要因比較を適正に行って比準価格を試算した。一方、標準地 は人口が減少している住宅地域に存することから、賃貸物件の需要が少なく、収益性によって地価が形成されている地 域ではない。したがって、比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州若松 -7              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     45,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [130.5] [100.0] 100 35,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ る悪化から改善しているが、本格回復はして いない。若松区の人口はここ１年間減少で推 移した。 旧来からの市街地である若松区東部の既成住 宅地域であり、土地利用状況に大きな変化は ない。高齢化、人口減の影響を受け、需要は 減退傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +7.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +22.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％