鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州若松 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	若松０４Ｋ -10103	北九州市若松区		建付地	（　）	ほぼ台形	南5.4m市道、中間画地		１住居宅造規制区域 (70,200)
b	若松０４Ｋ -10204	北九州市若松区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東5.5m市道、北西5.3m、角地		２住居 (70,200)
c	若松０４Ｋ -10704	北九州市若松区		更地	（　）	台形	南西5m市道、南5m、角地		準工 (80,200)
d	若松０４Ｋ -10501	北九州市若松区		建付地	（　）	ほぼ正方形	南東6m市道、中間画地		１住居 (60,200)
e	若松０４Ｋ -10213	北九州市若松区		建付地	（　）	長方形	西6m市道、北6.7m、角地		準工 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 48,129	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	50,662	100 [ 85.0]	59,602	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	59,600
b	(　 ) 60,529	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	58,766	100 [ 93.0]	63,189		63,200
c	(　 ) 45,816	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 86.7]	53,056	100 [ 89.0]	59,613		59,600
d	(　 ) 58,475	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	58,475	100 [ 92.9]	62,944		62,900
e	(　 ) 60,652	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	59,938	100 [ 98.0]	61,161		61,200

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,300 円／㎡]

北九州若松 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,174,984	627,623	2,547,361	2,054,280	493,081	（　0.9753） 480,902	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	11,729,317 円　　　　（　 44,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州若松 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	112.00	ＬＳ2	224.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	261 ㎡	13.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＬＳ２階建ての共同住宅　　　　　　　　　各階２ＤＫの２戸を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	112.00	100.0	112.00	1,160	129,920	1.0	129,920
							1.0	129,920
2～ 2	居宅	112.00	100.0	112.00	1,160	129,920	1.0	129,920
							1.0	129,920
～

～

～

計		224.00	100.0	224.00		259,840		259,840
								259,840

⑨年額支払賃料	259,840 円　×　12ヶ月　＝　 3,118,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 224.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,118,080 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 129,523 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,108,557 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	259,840 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,494 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 259,840 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 63,933 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,174,984 円　　　　（　 12,165 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	若松０４Ｋ（賃）　　　　-11101	1,066 ( 1,066)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	1,157	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,185 円/㎡　月額支払賃料（　 1,160 円/㎡）　基準階 1 F B
b	若松０４Ｋ（賃）　　　　-11102	1,093 ( 1,070)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	1,186
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州若松 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	127,200 円	31,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	129,523 円	3,238,080　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 270,300 円	31,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,800 円	31,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,800 円	31,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 627,623 円　（　　　　　　 2,405 円／㎡）　　（経費率　　 19.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,800,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 224.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,054,280 円（　　　　　 7,871 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,174,984 円
②総費用	627,623 円
③純収益　①－②	2,547,361 円
④建物等に帰属する純収益	2,054,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	493,081 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	480,902 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,843 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,729,317 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 44,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
北九州若松 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州若松 -1

福岡県

福岡第２

氏名

不動産鑑定士　橋本　英樹

TEL.

鑑定評価額

15,900,000 円

１㎡当たりの価格

60,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月7日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	48,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市若松区白山２丁目３１９番１０				②地積　(㎡)	261 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) （その他）
	1:1.5	空地	中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域	北西5.2m市道	水道、ガス、下水	若松 550m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 100 ｍ、南 50 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 13.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 230 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

若松区東部の中心地背後に位
置する既成住宅地域

街

路

５．２ｍ市道

交通

施設

若松駅　北西方

550m

法令

規制

１住居
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

区東部の中心地背後の既成住宅地域で、人口減少や高齢化進行中だが、利便性が高い。周辺で高水準取引も増え
、需要及び地価は若干強含み推移と予測する。コロナ禍や若戸大橋無料化等の需要及び地価への影響に要注意。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 61,400 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 43,500 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、若松区及び周辺市区町一円で、特に若松区東部のＪＲ若松駅及びその周辺各駅を中心とする住宅地域と
の代替性が強い。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁的選好性を有する一般住宅取得者層である。区東部の利便性が
良好な近隣地域は、地域内でのミニ開発や周辺での高水準取引増加等需要及び地価は若干強含みで推移している。需要
の中心価格帯は、土地２３０㎡で１，２５０～１，５５０万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、周辺類似地域の信頼性の高い取引事例で試算され、現実市場の地価水準を反映しえたと思料される。収益
価格は、想定上の不確定要素の混入があるうえ、自用目的の一般住宅が多いため、土地価格に見合う賃料水準が未形成
で、低位に試算された。よって比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、近隣地域の地域的特性の推移動向、需要動向
並びに単価と総額の関連の適否、代表標準地の価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北九州若松 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 45,900 円／㎡

[100.0]
100

100
[100.0]

100
[ 76.2]

[100.0]
100

60,200

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     60,300 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

当区人口は減少、高齢化は進行中。区東部の
利便性や住環境良好な住宅地域の需要及び地
価は横這いから強含みで推移中。コロナ禍の
影響に要注意。

区東部中心地背後の利便性が良好な住宅地域
で、周辺での高水準取引増加等需要及び地価
は若干強含みで推移中。コロナ禍の影響に要
注意。

個別的要因については特に変動は見られない
。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -8.0
環境　　　　　　 -18.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州若松 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	若松０４Ｋ -10207	北九州市若松区		建付地	（　）	長方形	北西8m市道、中間画地		１住居 (60,200)
b	若松０４Ｋ -10504	北九州市若松区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5m市道、中間画地		近商 (90,200)
c	若松０４Ｋ -10704	北九州市若松区		更地	（　）	台形	南西5m市道、南5m、角地		準工 (80,200)
d	若松０４Ｋ -10103	北九州市若松区		建付地	（　）	ほぼ台形	南5.4m市道、中間画地		１住居宅造規制区域 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 50,286	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	50,286	100 [ 83.1]	60,513	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	60,500
b	(　 ) 46,550	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 90.0]	100 [ 100.0]	51,722	100 [ 81.7]	63,307		63,300
c	(　 ) 45,816	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ / ]	100 [ 86.7]	53,056	100 [ 85.5]	62,054		62,100
d	(　 ) 48,129	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	50,662	100 [ 84.8]	59,743		59,700
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -14.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -6.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -13.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -16.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 61,400 円／㎡]

北九州若松 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,174,984	643,814	2,531,170	2,054,280	476,890	（　0.9753） 465,111	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	11,344,171 円　　　　（　 43,500 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州若松 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	112.00	ＬＳ2	224.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居	60 ％	200 ％	200 ％	261 ㎡	13.5 m x 18.0 m	前面道路：市道　 5.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階は共同住宅・各階２ＬＤＫ×２戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	112.00	100.0	112.00	1,160	129,920	1.0	129,920
							1.0	129,920
2～ 2	共同住宅	112.00	100.0	112.00	1,160	129,920	1.0	129,920
							1.0	129,920
～

～

～

計		224.00	100.0	224.00		259,840		259,840
								259,840

⑨年額支払賃料	259,840 円　×　12ヶ月　＝　 3,118,080 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 224.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	5,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 120,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により十分担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,118,080 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 120,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 129,523 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,108,557 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	259,840 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,494 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 259,840 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 63,933 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,174,984 円　　　　（　 12,165 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	若松０４Ｋ（賃）　　　　-11101	1,066 ( 1,066)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 94.0]	100 [101.0]	100 [ 94.0]	100 [101.0]	1,183	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,186 円/㎡　月額支払賃料（　 1,160 円/㎡）　基準階 2 F B
b	若松０４Ｋ（賃）　　　　-11106	1,065 ( 1,021)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 91.0]	100 [102.0]	1,195
c	若松０４Ｋ（賃）　　　　-11502	1,053 ( 1,051)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	100 [ 93.0]	100 [101.0]	1,167

北九州若松 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	127,200 円	31,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	145,714 円	3,238,080　×　　　　 4.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 37,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 270,300 円	31,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	31,800 円	31,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	31,800 円	31,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 643,814 円　（　　　　　　 2,467 円／㎡）　　（経費率　　 20.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	31,800,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 224.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,054,280 円（　　　　　 7,871 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,174,984 円
②総費用	643,814 円
③純収益　①－②	2,531,170 円
④建物等に帰属する純収益	2,054,280 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	476,890 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	465,111 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,782 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,344,171 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 43,500 円／㎡）