別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 北九州門司 9-5　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 9-5 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　修   TEL.

鑑定評価額 243,000,000 円  １㎡当たりの価格 32,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区太刀浦海岸１２番１ ②地積 　(㎡) 7,488   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 1:1 倉庫 Ｓ1 中規模倉庫等が建ち 並ぶ臨海工業地域 北西17.5m道路、三方路 水道、下水 門司港 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   500 ｍ、西   500 ｍ、南   400 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 中規模倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　  70.0 ｍ、規模　　     7,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 太刀浦コンテナターミナルに 近接する臨海部の工業地域 街 路 １７．５ｍ道路 交通 施設 門司港駅　北東方 4.7km 法令 規制 準工 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域はコンテナターミナルに近接する工業地域であり、地域要因に特段の変動はなく土地利用は現状維持で 推移するものと予測する。物流用地の需要が高く、地価は堅調に推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 中規模倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 三方路　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     32,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北九州市内及び隣接市町における臨海部の工業地域の分布範囲と一致する。この圏域における主たる市 場参入者は物流関連の法人事業者が中心である。近年、北九州空港に近い工業団地が開発されたことにより、近隣地域 のような既存の工業地域は不利な面も見られるが、物流関連施設の需要が増加していることから地価は緩やかな上昇傾 向にある。取引ごとの画地規模の相違などにより需要の中心となる価格帯は見出しづらい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の営業倉庫が中心の既存の工業団地であり、原価法及び収益還元法の適用が困難なため、取引事例比 較法を適用した。比準価格は規範性のある各資料に基づいて査定しており、所要の補修正等も応分と認められ実証的で 現実的な有効性があると考えられる。よって、本件においては比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、さ らに地域の需給動向等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州門司 9-3             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,000 円／㎡ [104.0] 100 100 [100.0] 100 [ 83.1] [103.0] 100 32,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     32,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 圏内景気は新型コロナの影響による落ち込み から持ち直しつつある。物流関連の土地需要 が高まっており、門司区の工業地域の需要も 回復傾向にある。 この一年間に特段の環境変化は認められない 。物流関連の旺盛な土地需要に牽引され、コ ンテナ基地に近い近隣地域の地価も緩やかな 上昇傾向にある。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -3.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　  -5.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％