別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 北九州門司 9-4　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 9-4 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　西澤　義男   TEL.

鑑定評価額 133,000,000 円  １㎡当たりの価格 37,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区松原１丁目６４７３番外 ｢松原１－９－６｣ ②地積 　(㎡) 3,518   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1 工場兼事務所 Ｓ1 倉庫、中小工場が混 在する工業地域 南東11m市道 水道、下水 門司 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    80 ｍ、西   120 ｍ、南   120 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 流通業務関連施設用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　  60.0 ｍ、規模　　     3,600 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 流通業務関連施設等が多い臨 海部の工業地域 街 路 １１ｍ市道 交通 施設 ＪＲ門司駅　　　　　 南西方 1.4km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は特段の変動要因はない。その周辺地域は、流通業務関連施設等が多い臨海部の工業地域で、感染症の 影響で倉庫、物流施設用地の需要は強く、地価水準に底堅さが見られる。 (3)最有効使用の判定 流通業務関連施設用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、北九州市一円の臨海部の工業地域であると判断した。対象標準地は、門司区の臨海部の工場地域であ る。工場地の需要は、円安の影響もあり、設備投資が持ち直し、国内工場の利点も見直しつつあるため回復している。 特に、北九州地区の工業地域は、北部九州に自動車産業が集中する等の特色を持ち、需要の回復もある。また、当該地 域は、倉庫物流施設も多く、コロナ感染症の反動で通販事業者の売上が増加し、需要は堅調となった。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　比準価格のみしか得られなかった。当該比準価格は不動産の市場性に着目して求めたもので、その有効性は採用した 取引事例の適否に依存する。本件では対象標準地と類似する臨海部の工業地の事例を中心に収集・採用していることか ら求められた比準価格は市場性を反映した客観性のある価格であると判断出来る。さらに、不動産の需給動向及び地域 の推移並びに代表標準地等との検討を踏まえて、比準価格をもって鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州小倉北 9-1           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     41,000 円／㎡ [102.4] 100 100 [100.0] 100 [112.2] [100.0] 100 37,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は、コロナウイルス感染症の影響により 、依然として厳しいが、ワクチンの接種が進 み、持ち直しの動きが続く。ウイルスの変異 に注意が必要。 地域内に特段の変動要因はないが、流通業務 関連施設等が多い臨海部の工業地域であり、 コロナ感染症の反動で通販事業者の売上増加 に伴い需要堅調。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  +2.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.1 ％  ％