別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 北九州門司 9-3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 9-3 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　江本　庸時   TEL.

鑑定評価額 172,000,000 円  １㎡当たりの価格 26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区新門司１丁目７番７ ②地積 　(㎡) 6,600   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 1:2 事務所兼車庫 Ｓ2 大規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ臨海工業 地域 北東12m道路 水道 門司 7.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   200 ｍ、西   300 ｍ、南   400 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場・倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  60.0 ｍ、奥行　約　　 110.0 ｍ、規模　　     6,600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 １２ｍ道路 交通 施設 門司駅　南東方 7.7km 法令 規制 工専 (60,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 工場、倉庫等が建ち並ぶ臨海工業地域で、土地利用形態は当分の間現状維持で推移すると予測される。アクセス が比較的良好で、コロナ禍においても需要は安定しており、地価は上昇傾向で推移するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場・倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、広く北九州市及び周辺市町に形成された工業地域である。需要者の中心は、物流関連、自動車関連等の 法人で圏外からの流入も認められる。福岡県内ではコロナ禍においても工業地は物流用地を中心に需要が旺盛である。 対象標準地が存する門司区新門司地区でも取引が比較的活発であり、高値の取引も見られ地価は上昇傾向に推移してい る。尚、取引の中心となる価格帯は、画地や建物の規模等が区々であり一概には見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の工場、倉庫等を主とする臨海工業地域で、新規の収益用不動産の立地に適さないため収益価格は試 算出来なかった。比準価格は、近隣地域内を含む門司区新門司地区に存する類似の取引事例と比準して試算したもので 市場の動向を反映した実証的な価格である。よって本件においては、比準価格を標準に、前年公示価格及び価格形成要 因の変動状況等を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍においても、工業地の需要は物流用 地を中心に堅調であり、県内では福岡都市圏 を中心に地価の上昇が認められる。 門司区臨海部の工業地域で港湾、主要幹線、 インター等とのアクセスが比較的良好でコロ ナ禍においても需要は安定し地価は上昇傾向 にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +4.0 ％  ％