別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 北九州門司 9-2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 9-2 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　添野　敬一   TEL.

鑑定評価額 212,000,000 円  １㎡当たりの価格 17,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区田野浦海岸１７番１ ②地積 　(㎡) 12,369   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工専 (60,200) （その他） 臨港地区 (70,200) 台形 1:2.5 倉庫 Ｓ1 セメント化学工業を 中心とする臨海工業 地域 南11m道路、西側道 水道 門司港 3.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   400 ｍ、西   600 ｍ、南     0 ｍ、北   300 ｍ ②標準的使用 工場地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　 100.0 ｍ、奥行　約　　 120.0 ｍ、規模　　    12,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 大規模化学プラントが見られ る臨海型工業地域 街 路 １１ｍ　角地 交通 施設 門司港駅　北東方 3.5km 法令 規制 工専 (70,200) 臨港地区 ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく、今後も概ね現状維持で推移していくものと思われる。近年の高い物流需要の影 響もあり、地価は若干の上昇傾向が続くものと予測される。 (3)最有効使用の判定 工場地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北九州市内、隣接市町等の工業地域一帯と判定した。需要者は比較的規模の大きな生産設備等を必要とす る法人事業者、大型物流施設への設備投資を検討する法人事業者等である。近年、従前の製造業中心の土地利用から流 通業中心の土地利用に移行している。工場用地に対する需要は規模・立地条件等によって個別に決定され、取引の中心 となる価格帯は見出しにくい状況である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 以上より、比準価格のみが得られた。当該比準価格は市場性に着目した価格であり、取引事例の総数が少ない中、信頼 性の高い事例を収集し、各補修正項目とも十分に検討しており規範性は高い。なお、近隣地域は自己利用の工場等が集 積する工場地域であり、賃貸市場が未成熟であるため収益還元法は適用不可能であった。従って、比準価格を標準とし て、代表標準地との検討を踏まえた上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州門司 9-1             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     15,200 円／㎡ [101.3] 100 100 [100.0] 100 [ 89.8] [100.0] 100 17,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     17,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍における不透明感は解消されつつあ る。大企業を中心に設備投資を増加させる動 きも見られ、地方圏においても需要の回復が 認められる。 近隣地域の存する工業団地は臨海工業地域で ある。物流施設用地としての需要は堅調であ ることから、地価は若干の上昇傾向にある。 特になし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +3.0 交通・接近　　　  -5.0 環境　　　　　　 -10.0 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.6 ％  ％