別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 北九州門司 9-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 9-1 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　杉　孝一   TEL.

鑑定評価額 75,900,000 円  １㎡当たりの価格 15,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.2 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区新門司３丁目２３番 ②地積 　(㎡) 4,931   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 工業 (60,200) （その他） 1:1.2 倉庫 Ｓ1 中規模工場、倉庫等 が建ち並ぶ臨海型工 業団地 北20m市道 水道 門司 9.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 中規模倉庫地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  62.5 ｍ、奥行　約　　  80.0 ｍ、規模　　     5,000 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ２０ｍ市道 交通 施設 門司駅　南東方 9.5km 法令 規制 工業 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 周防灘を望む臨海部の工業地域であり、倉庫や工場等が建ち並んでいる。地域要因の大きな変化はない。景気回 復による影響等から需要は回復傾向にあり、地価は横這いから若干の上昇傾向となってきている。 (3)最有効使用の判定 中規模倉庫地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     15,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は北九州市及びその周辺市町村の臨海工業地域である。主な需要者は事業拡張等に伴って施設買収、用地取 得等を行う製造業者等の事業法人が中心となると考えられる。北九州臨海部の工業団地としては北九州臨空産業団地や 苅田臨空産業団地が近年続いて開発され、トヨタが進出するなどしており、近隣地域等の既存の工業地域はやや不利な 面も見られるが、近年のネット通販活況等の影響から需要は回復してきており、地価は上昇傾向にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺は自己使用目的の倉庫や工場がほとんどであり、賃貸市場が未成熟であることから収益価格は試算せず、比準価格 のみの試算となった。近隣地域のような工業地域においては輸送手段への接近性や関連企業との位置関係等が重視され ることから現実の市場性を反映した比準価格が重視されるべきである。従って、このように信頼性に富む比準価格を中 心に、前年対象標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ネット通販等の影響から物流関連の土地需要 がかなり強含んでいる工業地域も見られ、門 司区の臨海部工業地域に対する需要も回復傾 向である。 倉庫や工場を中心とする工業地域であるが、 上記のような物流関連の旺盛な土地需要に牽 引され、地価は横這いから若干の上昇傾向と なってきている。 個別的要因については特段の変動要因はない ものと判断した。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +1.3 ％  ％