鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州門司 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	門司４Ｋ -11102	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ整形	西15m市道、中間画地		商業関門景観形成地域 (90,400)
b	門司４Ｋ -21551	北九州市門司区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西21.6m国道、中間画地		準工 (70,200)
c	門司４Ｋ -11301	北九州市門司区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	小倉北４Ｋ -10603	北九州市小倉北区		更地	（　）	ほぼ台形	東6m市道、北6m、準角地		商業 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 55,684	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,684	100 [ 88.0]	63,277	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	63,300
b	(　 ) 70,437	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	70,648	100 [ 112.4]	62,854		62,900
c	(　 ) 54,189	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 85.0]	100 [ 100.0]	63,752	100 [ 101.4]	62,872		62,900
d	(　 ) 57,317	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	56,924	100 [ 91.5]	62,212		62,200
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,000 円／㎡]

北九州門司 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,531,489	894,600	3,636,889	2,480,940	1,155,949	（　0.9742） 1,126,126	（ 4.8 - 0.4 ） 4.4％
	⑧収益価格	25,593,773 円　　　　（　 55,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州門司 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	250.00	Ｓ1	250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	460 ㎡	13.0 m x 36.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸しの店舗を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

一棟貸しのため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	250.00	100.0	250.00	1,520	380,000	4.0	1,520,000
							2.0	760,000
～

～

～

～

計		250.00	100.0	250.00		380,000		1,520,000
								760,000

⑨年額支払賃料	380,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,560,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共益費の授受は慣行化していない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,560,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 228,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,332,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,520,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,440 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 760,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 185,049 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,531,489 円　　　　（　 9,851 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	門司４Ｋ（賃）　　　　-11301	1,882 ( 1,819)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [126.0]	100 [100.0]	1,572	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,581 円/㎡　月額支払賃料（　 1,520 円/㎡）　基準階 1 F B
b	門司４Ｋ（賃）　　　　-11304	1,388 ( 1,320)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	1,590
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州門司 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	179,000 円	35,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	136,800 円	4,560,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 202,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 304,300 円	35,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,800 円	35,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,800 円	35,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 894,600 円　（　　　　　　 1,945 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,800,000 円	設計監理料率　 139,000 円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,480,940 円（　　　　　 5,393 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,531,489 円
②総費用	894,600 円
③純収益　①－②	3,636,889 円
④建物等に帰属する純収益	2,480,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,155,949 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,126,126 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,448 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,593,773 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,600 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
北九州門司 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州門司 5-9

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　土手　栄治

TEL.

鑑定評価額

28,500,000 円

１㎡当たりの価格

62,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	50,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市門司区大里本町２丁目３７１８番１外｢大里本町２－３－２２｣				②地積　(㎡)	460 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,200) （その他）
	1:3	事務所兼工場Ｓ1	店舗、事業所、住宅等が混在する路線商業地域	北西15m国道、北側道	水道、ガス、下水	門司 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 80 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 450 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ国道

交通

施設

ＪＲ門司駅北方

1.1km

法令

規制

準工
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に変化がなく、当分現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、横這いないし上昇傾向であ
ると思料する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 63,500 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 53,400 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は門司区及び隣接区内の幹線道路沿いを中心とした商業地域一円。需要者は地場の法人や沿道サービス業者
等である。当該地域は国道１９９号沿いで古い建物が多く、開発の動きや新規店舗進出等はない。背後地の住宅地の取
引価格に価格水準の高いものが見られ、需要はやや強含みである。周辺で土地取引が少なく、需要の中心となる価格帯
が見出しにくい状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、近隣及び類似地域に所在する事例のうち、特に規範性の高い３事例から求めた価格の中庸値を重視し求め
ており、市場性を反映した説得力ある価格といえる。周辺に店舗等の新規賃料が少なく、新築建物の適正な賃料水準を
把握し難い状況であるため、収益価格への信頼度は相対的に劣る。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ
て、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     61,500 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

既存の商業地域で繁華性は長期的に低下傾向
である。その反面、低金利政策等により、収
益物件に対する投資意欲は依然として高い。

国道沿いの路線商業地域で、地域内の取引価
格の推移及び背後地の価格水準等を分析した
結果、地価は少し上昇している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州門司 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	門司４Ｋ -11102	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ整形	西15m市道、中間画地		商業 (90,400)
b	門司４Ｋ -10453	北九州市門司区		建付地	（　）	長方形	西15m国道、北6m、角地		近商 (100,300)
c	門司４Ｋ -21551	北九州市門司区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西21.6m国道、中間画地		準工 (70,200)
d	門司４Ｋ -21058	北九州市門司区		更地	（　）	長方形	南東15m国道、中間画地		工業 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 55,684	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	55,684	100 [ 86.2]	64,599	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	64,600
b	(　 ) 71,059	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 80.0]	100 [ 92.7]	95,819	100 [ 137.9]	69,484		69,500
c	(　 ) 70,437	100 [ 100.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	70,648	100 [ 113.3]	62,355		62,400
d	(　 ) 60,205	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	66,894	100 [ 105.1]	63,648		63,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 63,500 円／㎡]

北九州門司 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,483,789	893,160	3,590,629	2,480,940	1,109,689	（　0.9742） 1,081,059	（ 4.8 - 0.4 ） 4.4％
	⑧収益価格	24,569,523 円　　　　（　 53,400 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州門司 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	250.00	Ｓ1	250.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工	60 ％	200 ％	200 ％	460 ㎡	13.0 m x 36.0 m	前面道路：国道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸しである。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

１棟貸しであるため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
～ 1	店舗	250.00	100.0	250.00	1,504	376,000	4.0	1,504,000
							2.0	752,000
～

～

～

～

計		250.00	100.0	250.00		376,000		1,504,000
								752,000

⑨年額支払賃料	376,000 円　×　12ヶ月　＝　 4,512,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので、計上不要。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,512,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 225,600 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,286,400 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,504,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,288 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 752,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 183,101 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,483,789 円　　　　（　 9,747 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	門司４Ｋ（賃）　　　　-11301	1,882 ( 1,819)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	1,568	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,573 円/㎡　月額支払賃料（　 1,504 円/㎡）　基準階 1 F B
b	門司４Ｋ（賃）　　　　-10201	1,262 ( 1,200)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [100.0]	1,578
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州門司 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	179,000 円	35,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	135,360 円	4,512,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 202,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 304,300 円	35,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,800 円	35,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,800 円	35,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 893,160 円　（　　　　　　 1,942 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.8 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,800,000 円	設計監理料率　 139,000 円／㎡　×　 250.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0693	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0669 × 30 ％　＋ 0.0927 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,480,940 円（　　　　　 5,393 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,483,789 円
②総費用	893,160 円
③純収益　①－②	3,590,629 円
④建物等に帰属する純収益	2,480,940 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,109,689 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,081,059 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,350 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,569,523 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,400 円／㎡）