鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州門司 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	門司４Ｋ -21050	北九州市門司区		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、南東6m、角地		近商 (100,200)
b	門司４Ｋ -20466	北九州市門司区		更地	（　）	台形	南東8m市道、北東3.3m、北西2.7m、三方路		商業 (100,400)
c	門司４Ｋ -20467	北九州市門司区		建付地	（　）	ほぼ台形	西7m市道、中間画地		近商 (80,200)
d	小倉北４Ｋ -11503	北九州市小倉北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.7m市道、中間画地		商業駐車付置義務 (90,342)
e	小倉北４Ｋ -20463	北九州市小倉北区		更地	（　）	不整形	北西25m国道、東2m、二方路		商業 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 114,576	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	113,464	100 [ 93.3]	121,612	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	122,000
b	(　 ) 69,832	100 [ 80.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 90.8]	96,134	100 [ 80.7]	119,125		119,000
c	(　 ) 106,391	100 [ 100.0]	[ 103.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	109,902	100 [ 91.4]	120,243		120,000
d	(　 ) 125,064	100 [ 100.0]	[ 100.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	125,564	100 [ 102.7]	122,263		122,000
e	(　 ) 94,324	100 [ 100.0]	[ 101.3] 100	100 [ / ]	100 [ 76.8]	124,414	100 [ 104.5]	119,056		119,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
b	売急ぎ	％／月 0.00	画地　　　　 -9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -23.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 121,000 円／㎡]

北九州門司 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握ができないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,963,422	5,894,838	21,068,584	19,444,600	1,623,984	（　0.9322） 1,513,878	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	36,044,714 円　　　　（　 82,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州門司 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	210.00	ＳＲＣ8	1,690.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	435 ㎡	19.0 m x 22.5 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階：事務所、２～８階：住宅２ＤＫ平均専有面積約４７㎡

⑦有効率　 88.2 ％
の理由

構造・用途から標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	事務所	210.00	80.0	168.00	2,200	369,600	6.0	2,217,600
							0.0	0
2～ 4	住宅	210.00	90.0	189.00	1,440	272,160	1.0	272,160
							1.0	272,160
5～ 8	住宅	210.00	90.0	189.00	1,500	283,500	1.0	283,500
							1.0	283,500
塔屋～		10.00

～

計		1,690.00	88.2	1,491.00		2,320,080		4,168,080
								1,950,480

⑨年額支払賃料	2,320,080 円　×　12ヶ月　＝　 27,840,960 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,491.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており、計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,840,960 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,392,048 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,448,912 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,168,080 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 39,597 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,950,480 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 474,913 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,963,422 円　　　　（　 61,985 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	門司４Ｋ（賃）　　　　-11302	2,022 ( 1,923)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,022	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,211 円/㎡　月額支払賃料（　 2,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	門司４Ｋ（賃）　　　　-11401	2,289 ( 2,250)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,289
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州門司 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,505,000 円	301,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,113,638 円	27,840,960　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 115,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,558,500 円	301,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	301,000 円	301,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	301,000 円	301,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,894,838 円　（　　　　　　 13,551 円／㎡）　　（経費率　　 21.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9322

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	301,000,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 1,690.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,444,600 円（　　　　　 44,700 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,963,422 円
②総費用	5,894,838 円
③純収益　①－②	21,068,584 円
④建物等に帰属する純収益	19,444,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,623,984 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,513,878 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,480 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,044,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
北九州門司 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州門司 5-7

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　土手　栄治

TEL.

鑑定評価額

49,200,000 円

１㎡当たりの価格

113,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	90,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市門司区浜町４０番外｢浜町２－２４｣				②地積　(㎡)	435 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1.2	事務所兼共同住宅ＲＣ6	各種事務所のほか銀行等が建ち並ぶ商業地域	南東30m県道	水道、ガス、下水	門司港 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 80 ｍ、西 80 ｍ、南 150 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

中低層の店舗，事務所，住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

３０ｍ県道

交通

施設

ＪＲ門司港駅北東方

750m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

地域要因に大きな変化はなく、今後も当分現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は、横這い傾向で
あると思料する。

(3)最有効使用の判定

中高層の事務所兼共同住宅敷地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 115,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 82,600 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は門司区内の商業地域一円。需要者は地場の中堅以上の法人，マンション事業者，コンビニ経営者等が挙げ
られる。当地区周辺の幹線道路沿いの取引価格に、最近価格水準の低いものも見られるが、画地条件等に起因するとこ
ろが大きい。門司港レトロ地区に近く、マンション用地としての需要は根強い。周辺でまとまった画地の取引が少なく
、需要の中心となる価格帯が見出しにくい状況である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、類似地域に所在する事例のうち、特に規範性の高い３事例から求めた価格を重視し求めており、市場性を
反映した説得力ある価格といえる。周辺に事務所等の新規賃料が少なく、新築建物の適正な賃料水準を把握し難い状況
であるため、収益価格への信頼度は相対的に劣る。よって、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけて、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    113,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

既存の商業地域で繁華性は長期的に低下傾向
である。その反面、低金利政策等により、収
益物件に対する投資意欲は依然として高い。

地域内のマンション用地に対する需要は根強
く、地価はほぼ横這いで推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州門司 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	門司４Ｋ -10501	北九州市門司区		建付地	（　）	ほぼ台形	南西9m市道、北西7.8m、角地		商業 (100,400)
b	門司４Ｋ -11101	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ整形	東8m市道、北6.5m、角地		近商 (100,300)
c	門司４Ｋ -11103	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ整形	北東15m市道、北西8.3m、角地		近商 (100,200)
d	門司４Ｋ -21055	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6.3m市道、中間画地		近商 (90,300)
e	門司４Ｋ -21050	北九州市門司区		建付地	（　）	長方形	南西6m市道、南東6m、角地		近商 (100,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 104,079	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	101,654	100 [ 83.7]	121,450	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	121,000
b	(　 ) 103,812	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	98,869	100 [ 83.9]	117,841		118,000
c	(　 ) 83,742	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	82,100	100 [ 77.8]	105,527		106,000
d	(　 ) 105,451	100 [ 100.0]	[ 101.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	107,244	100 [ 84.8]	126,467		126,000
e	(　 ) 114,576	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	113,464	100 [ 82.0]	138,371		138,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 115,000 円／㎡]

北九州門司 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、適用が困難。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,671,489	5,607,493	21,063,996	19,444,600	1,619,396	（　0.9322） 1,509,601	（ 4.6 - 0.4 ） 4.2％
	⑧収益価格	35,942,881 円　　　　（　 82,600 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州門司 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
事務所兼共同住宅	210.00	ＳＲＣ8	1,690.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	435 ㎡	19.0 m x 22.5 m	前面道路：県道　 30.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階事務所は部分貸し、２～８階住宅はファミリータイプ２ＬＤＫ，平均専有面積約４７㎡である。

⑦有効率　 88.2 ％
の理由

地域における標準的な有効率である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	事務所	210.00	80.0	168.00	2,176	365,568	5.0	1,827,840
							0.0	0
2～ 4	住宅	210.00	90.0	189.00	1,430	270,270	1.0	270,270
							1.0	270,270
5～ 8	住宅	210.00	90.0	189.00	1,480	279,720	1.0	279,720
							1.0	279,720
塔屋～		10.00

～

計		1,690.00	88.2	1,491.00		2,295,258		3,757,530
								1,929,690

⑨年額支払賃料	2,295,258 円　×　12ヶ月　＝　 27,543,096 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,491.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されるので、計上不要。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	27,543,096 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,377,155 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	26,165,941 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,757,530 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,697 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,929,690 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 469,851 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,671,489 円　　　　（　 61,314 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	門司４Ｋ（賃）　　　　-21050	1,765 ( 1,760)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,064	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,185 円/㎡　月額支払賃料（　 2,176 円/㎡）　基準階 1 F B
b	門司４Ｋ（賃）　　　　-11303	2,518 ( 2,475)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	2,305
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州門司 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,505,000 円	301,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	826,293 円	27,543,096　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 115,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,558,500 円	301,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	301,000 円	301,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	301,000 円	301,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,607,493 円　（　　　　　　 12,891 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9322

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	301,000,000 円	設計監理料率　 173,000 円／㎡　×　 1,690.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0594 × 30 ％　＋ 0.0915 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	19,444,600 円（　　　　　 44,700 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,671,489 円
②総費用	5,607,493 円
③純収益　①－②	21,063,996 円
④建物等に帰属する純収益	19,444,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,619,396 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,509,601 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,470 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,942,881 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,600 円／㎡）