別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 北九州門司 -20　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -20 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　藤村　吉次   TEL.

鑑定評価額 16,300,000 円  １㎡当たりの価格 81,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 64,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区大里本町３丁目１４番１２１ ｢大里本町３－１４－１６｣ ②地積 　(㎡) 200   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 地区計画等 (60,120) 1:1.2 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 区画整然とした住宅 地域 北西6m市道 水道、ガス、下水 門司 430m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    90 ｍ、南    30 ｍ、北    90 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整理による閑静な住宅地 域 街 路 規準方位北　６ｍ市 道 交通 施設 門司駅　南西方 430m 法令 規制 １住居 (60,120) 地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、区画整理事業により整備された、戸建住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域で、利便性及び住環境に恵ま れ、安定的に推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     81,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、門司区内の住宅地域である。需要者の中心は門司区・小倉北区に通勤する門司区居住者がほとんどを占 める。主な需要者層は４０代前後の一次取得者である。需給動向は、短期的には弱含みであるが、周辺での新たな宅地 供給が少なく、根強い需要が存している。土地のみで１，０００～２，０００万円程度が需要の中心となっており、土 地・建物で２，５００～３，０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 戸建住宅を中心とする住宅地域で、アパート等の収益物件は皆無で、快適性を重視する住宅地域であるので収益還元法 は適用しなかった。よって、比準価格を標準に、さらに類似地域の代表標準地との検討を踏まえ、前年価格との整合性 、住宅地の需給動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州門司 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     90,800 円／㎡ [101.7] 100 100 [100.0] 100 [113.7] [100.0] 100 81,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     80,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 北九州市の経済は、緩やかに持ち直している 。住宅投資も持ち直している。 門司区の人口は減少しており、高齢化が進ん でいる。近隣地域は、良好な住環境を維持し ており、戸建住宅需要が根強い地域である。 対象標準地に影響を与えるような、個別的要 因の変動は、認められない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -1.0 交通・接近　　　 -11.0 環境　　　　　　 +29.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +2.0 ％  ％