別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 北九州門司 -19　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -19 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　古澤　秀夫   TEL.

鑑定評価額 3,760,000 円  １㎡当たりの価格 22,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区大字畑字桑ノ木１４１７番８ ②地積 　(㎡) 165   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） (40,60) 1:1.5 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅と農 家住宅が混在する住 宅地域 南西4m市道 水道、下水 門司 6.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 門司駅南東方 6.6km 法令 規制 ｢調区｣  (40,60) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域は、一般住宅と農家住宅が混在する住宅地域で、明確な変動要因は見られず、当面は現状のまま推移す ると思われる。地価は、需要が乏しいため緩やかな下落傾向にあり、当面、この傾向が続くと推測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     22,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、門司区を中心とする北九州市内の住宅地域である。需要者の中心は、当該地域と地縁的関係の有する門 司区内の居住者である。近隣地域は、交通接近性をはじめとして、生活上の利便性においてやや劣る面を有するため、 当該地域の住宅地需要は相対的に低くなっている。取引の中心価格帯は、規模、類型等により、ある程度のバラツキは あるが、２００㎡程度の住宅地で４００万円から５００万円が中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格については、北九州市内の市街化調整区域内の取引事例を採用し、標準化補正、地域要因比較等の補修正を適 正に行った。収益価格については、地域内にアパート等の賃貸物件がなく、賃貸市場が未成熟のため、試算できなかっ た。よって、本件においては、市場参加者の視点に立った実証性の高い比準価格を標準にし、代表標準地の価格との均 衡にも十分留意の上、鑑定評価額を表記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州門司 -18             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,500 円／㎡ [ 98.6] 100 100 [100.0] 100 [ 95.1] [100.0] 100 22,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 門司区内の人口は減少傾向が続いている。景 気はやや減速傾向にあるが、不動産取引はや や持ち直しの傾向が見らる。 近隣地域は、市街化調整区域内の住宅地域で あり、大きな変化は見られない。市街地から 遠距離に位置するため需要は減少傾向が続い ている。 不動産の個別性に影響を及ぼす要因の変化は 特に見られない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.0 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％