別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 北九州門司 -18　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -18 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　友松　昌司   TEL.

鑑定評価額 7,640,000 円  １㎡当たりの価格 21,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区大字伊川字神山１２０４番６ ②地積 　(㎡) 362   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 宅造規制区域 (40,60) 1:1.5 住宅 Ｗ1 中規模一般住宅、農 家住宅が混在する住 宅地域 西4m市道 水道、下水 門司 7.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    60 ｍ、北   250 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域内の住宅地域 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 門司駅　東方 7.0km 法令 規制 ｢調区｣  (40,60) 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変動はなく、今後とも現状維持で推移すると考えられる。不動産需要は弱含み状態が継続して おり、地価水準についても、下落傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、北九州市門司区及び隣接区の住宅地域一帯と把握する。主たる需要者層は、地縁的選好性が強い個人等 となっている。市街化調整区域における既成住宅地域では、市街化区域に所在する住宅地との競合の影響が大きく、需 要は弱含みである。周辺地域における不動産取引の傾向を見ると、画地規模等により価格帯にばらつきがあり、取引の 中心価格帯について一概に指摘することは難しい。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する複数の取引事例から試算しており、説得力は高い。一方、当該地域は 中規模一般住宅、農家住宅が混在する住宅地域であり、自己使用目的の取引が支配的で、賃貸市場が形成されていない ため、収益価格は試算できなかった。従って、市場の動向を反映した実証的な比準価格を標準に、対象標準地の前年価 格も考慮し、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 門司区では人口減少、高齢化の進展が続いて いるが、不動産市場は利便性の良好な平坦地 とそれ以外の地域で二極化が見られる。 大きな変動要因は無いものの、市街化調整区 域内の住宅需要は弱含みである。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.9 ％  ％