別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 北九州門司 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -17 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　修   TEL.

鑑定評価額 9,130,000 円  １㎡当たりの価格 36,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 30,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区丸山吉野町１４２０番８外 ｢丸山吉野町１２－３８｣ ②地積 　(㎡) 248   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模住宅が建ち並 ぶ山手の既成住宅地 域 北西6.5m市道、背面道 水道、ガス、下水 門司港 1.6km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南   150 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 地勢がやや劣る高台の既存住 宅地域 街 路 ６．５ｍ市道 交通 施設 門司港駅　南東方 1.6km 法令 規制 １住居 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく現状維持で推移するものと予 測する。山手の地勢がやや劣る地域で需要は相対的に弱く、地価は下落傾向が続くものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は門司区内の住宅地域で、その主な需要者は門司区及び隣接する小倉北区等に通勤するエンドユーザーであ る。当該近隣地域は地縁的選好性から需要者が限定されることに加え、高台に存するため地勢及び生活利便性がやや劣 ることから土地需要は弱含みで、地価水準も緩やかな下落傾向が続いている。取引の中心となる価格帯は標準的規模の 土地で９００万円前後、新築戸建住宅では２，７００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は中規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域である。自用の不動産が中心のため賃貸市場が未成熟で、賃貸事例 の収集が困難であることから、収益還元法は適用できなかった。比準価格は規範性の高い取引事例を採用しており、市 場性を反映した実証的な価格を得た。よって、本件においては比準価格を標準とし、前年公示価格との整合性を量り、 さらに地域の需給動向等も考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 圏内景気は新型コロナの影響による落ち込み から持ち直しつつある。門司区の人口は微減 傾向にあり、利便性等による住宅地の二極化 が進んでいる。 この一年間に特段の環境変化は認められない 。高台の地勢的にやや劣る住宅地域でその需 要は相対的に弱く、地価水準は下落傾向が続 いている。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.8 ％  ％