別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 北九州門司 -16　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -16 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　村上　知子   TEL.

鑑定評価額 7,730,000 円  １㎡当たりの価格 54,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 45,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区緑ケ丘５番２１外 ｢緑ケ丘５－１０｣ ②地積 　(㎡) 141   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,80) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅が建ち並ぶ 北向き傾斜地の既成 住宅地域 南西4.5m市道 水道、ガス、下水 門司 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   150 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 ４．５ｍ市道 交通 施設 門司駅南方 2.7km 法令 規制 １低専 (50,80) ⑤地域要因の将 　来予測 閑静な低層住宅地域で、住宅地として熟成しているものと判断され、今後も良好な住環境が続くと予測する。た だし、高台の傾斜地勢であることから、地価水準は今後も緩やかな下落基調と予測。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、門司区内に形成された既成住宅地域一円であるが、門司駅を最寄駅とする既成住宅地域一円が主である と判断される。主な需要者は、圏域内の居住者または北九州市内に勤務地を有する一次取得者層である。良好な住環境 を形成する高台の傾斜地勢の住宅地域であるが、利便施設、鉄道駅からも遠く、鉄道駅周辺の平坦部の需要が旺盛な中 、需要はやや弱含みである。取引の中心となる価格帯は、中古住宅で１，５００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用の戸建住宅が建ち並ぶ交通接近性がやや劣る住宅地域であり、賃貸市場は未成熟であることから収益 価格の試算を断念した。一方、比準価格は、対象標準地が存する門司区内の住宅地域における市場の実態を適切に反映 しているものと認められ、実証的で証明力の高い価格である。よって、本件では、一般的要因・地域要因の動向を考慮 し、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおりに決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     55,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 門司区内の人口は減少傾向。新型コロナの影 響から、雇用・所得環境は厳しい状況が続い ているものの、個人消費は持直しの動きが見 られている。 近隣地域は、傾斜地勢の住宅地域。閑静な住 宅地域だが、交通利便性が劣り、同じく門司 駅圏内の大里地区等と比較し、需要は減退基 調である。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％