別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 北九州門司 -9　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -9 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　松尾　春仁   TEL.

鑑定評価額 4,410,000 円  １㎡当たりの価格 28,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区風師４丁目３９６番１４ ｢風師４－９－１２｣ ②地積 　(㎡) 153   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） 土砂災害警戒区域 宅造規制区域 (60,176) 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い高台の既成住宅地 域 北東4.4m市道 水道、ガス、下水 小森江 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   100 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ正方形 ④地域的特性 特記 事項 傾斜地にある既成の住宅地域 街 路 ４．４ｍ市道 交通 施設 小森江駅　北東方 2.2km 法令 規制 １住居 (60,176) 土砂災害警戒区域 宅造規制区域 ⑤地域要因の将 　来予測 中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域で、現状の土地利用を維持すると考えられる。街路条件も劣り、生活の利便 性や快適性などが劣る傾斜がきつい高台のため、需要が乏しく、地価の下落が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     28,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は門司区を中心に北九州都市圏に係る住宅地域であり、需要者としては同圏域内の居住者で、市内都心部へ の通勤者等を主体とする。区内は人口減少や高齢化を辿っており、標準地は街路条件が劣り傾斜がきつい高台の地域に あるため、生活の利便性や快適性等を重視する需要者から敬遠され、地価の下落が続いている。なお、需要の主な価格 帯については、土地のみで４００万円台、中古物件においては１，５００万円程度の総額と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 中規模一般住宅が多い高台の既成住宅地域に存し、収益物件は皆無に等しく、自己利用を目的とした取引が支配的であ り、需要者の意思決定については居住の快適性・利便性等が重視される。比準価格では当該観点に留意し、取引事例の うち同一需給圏内において代替・競争等の関係が強いものに基づき試算しており、結果、実証的価格が得られた。した がって、本件では、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　北九州門司 -15             　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     43,500 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [151.8] [100.0] 100 28,700  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内では人口の減少や高齢化を辿っており、 平坦で生活利便性等に恵まれた地域と郊外や 傾斜がきつい地勢の地域などとの間で格差が 広がっている。 街路条件が劣り、傾斜がきつい高台にあるた め、生活の利便性や快適性等を重視する需要 者から敬遠され、依然として地価の下落が続 いている。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +5.0 交通・接近　　　  +4.0 環境　　　　　　 +39.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -2.4 ％  ％