鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北九州門司 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	門司４Ｋ -10451	北九州市門司区		建付地	（　）	不整形	南4.5m市道、中間画地		１住居 (60,180)
b	門司４Ｋ -11001	北九州市門司区		建付地	（　）	台形	南西2m私道、中間画地		商業 (90,240)
c	門司４Ｋ -11203	北九州市門司区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、北西5m、二方路		１中専宅造工事規制区域 (70,200)
d	門司４Ｋ -20153	北九州市門司区		底地	（　）	ほぼ長方形	南6m市道、中間画地		１住居 (70,200)
e	門司４Ｋ -21057	北九州市門司区		貸家建付地	（　）	台形	北西6m市道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,682	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	74,752	100 [ 97.9]	76,355	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	76,400
b	(　 ) 66,654	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 69.0]	97,180	100 [ 128.0]	75,922		75,900
c	(　 ) 61,672	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	60,463	100 [ 80.6]	75,016		75,000
d	(　 40,523) 67,538	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	70,704	100 [ 100.0]	70,704		70,700
e	(　 ) 62,876	100 [ 70.0]	[ 101.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	95,969	100 [ 126.5]	75,865		75,900

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 -15.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +26.0
b	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 -18.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	売急ぎ	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 +17.0
e	売急ぎ	％／月 +0.17	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 75,800 円／㎡]

北九州門司 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,832,726	1,006,940	3,825,786	3,139,560	686,226	（　0.9753） 669,276	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	16,323,805 円　　　　（　 55,700 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州門司 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	171.00	ＬＳ2	342.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	293 ㎡	18.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積約５７㎡、２ＬＤＫ

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	171.00	100.0	171.00	1,200	205,200	1.0	205,200
							1.0	205,200
2～	居宅	171.00	100.0	171.00	1,200	205,200	1.0	205,200
							1.0	205,200
～

～

～

計		342.00	100.0	342.00		410,400		410,400
								410,400

⑨年額支払賃料	410,400 円　×　12ヶ月　＝　 4,924,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 342.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	管理費の徴収は無いことを想定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,924,800 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 196,992 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,727,808 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	410,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,940 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 410,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 100,978 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,832,726 円　　　　（　 16,494 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	門司４Ｋ（賃）　　　　-21208	1,365 ( 1,365)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	1,187	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,227 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	門司４Ｋ（賃）　　　　-21202	1,219 ( 1,219)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,283
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州門司 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	194,400 円	48,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	246,240 円	4,924,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 56,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 413,100 円	48,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,600 円	48,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,600 円	48,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,006,940 円　（　　　　　　 3,437 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,600,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 342.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,139,560 円（　　　　　 10,715 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,832,726 円
②総費用	1,006,940 円
③純収益　①－②	3,825,786 円
④建物等に帰属する純収益	3,139,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	686,226 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	669,276 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,284 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,323,805 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,700 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出
北九州門司 -4　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北九州門司 -4

福岡県

福岡第１

氏名

不動産鑑定士　添野　敬一

TEL.

鑑定評価額

21,900,000 円

１㎡当たりの価格

74,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	60,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北九州市門司区黄金町３１番８｢黄金町７－２０｣				②地積　(㎡)	293 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他） (70,200)
	1.2:1	住宅Ｗ2	一般住宅のほかにマンションも多い住宅地域	東6m市道	水道、ガス、下水	門司 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 100 ｍ、南 150 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 19.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

門司駅徒歩圏の既成住宅地域

街

路

６ｍ市道

交通

施設

門司駅　北東方

1.1km

法令

規制

１住居
(70,200)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

門司駅徒歩圏に位置する既成住宅地域であり、特段の変動要因は認められない。比較的利便性に優れる地域で住
宅需要は堅調であり、地価は概ね横ばいの傾向にある。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 76,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 56,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、門司区内の住宅地域一帯と判定した。需要者の中心需要者の中心は門司区・小倉北区等に勤める給与所
得者であり、同一需給圏外からの転入者は少ない。当該近隣地域は住環境・交通利便性が門司区内の中では比較的良好
な既成住宅地域であり、地価は安定的に推移している。地価水準は、土地のみ３００㎡程度の取引で２，０００～２，
５００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格と収益価格の２試算価格が得られた。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に存する取引事例に基づき試算し
ており、各補修正項目とも十分に検討している。一方、収益価格は賃料水準及び還元利回り等の将来予測において若干
の不確定要素を含んでおり、規範性が相対的に低い。従って、比準価格を重視して、収益価格も比較考量し、更に代表
標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北九州門司 -1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 90,800 円／㎡

[101.7]
100

100
[100.0]

100
[124.8]

[100.0]
100

74,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     74,700 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

国内景気は総じて底堅く推移しているが、依
然、門司区など地方圏の不動産を取り巻く経
済環境は弱含みで、取引もやや低調の傾向で
推移している。

近隣地域は門司区内において、利便性等が良
好な既成住宅地域である。不動産需要は堅調
であり、地価は概ね横ばいで推移している。

特になし。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

北九州門司 -4　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	門司４Ｋ -10451	北九州市門司区		建付地	（　）	不整形	南4.5m市道、中間画地		１住居 (60,180)
b	門司４Ｋ -11203	北九州市門司区		建付地	（　）	ほぼ整形	南東6m市道、北西5m、二方路		１中専宅造工事規制区域 (70,200)
c	門司４Ｋ -20152	北九州市門司区		更地	（　）	ほぼ台形	南3m市道、中間画地		１住居 (70,160)
d	門司４Ｋ -21054	北九州市門司区		更地	（　）	台形	南東6m市道、中間画地		１中専 (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 59,682	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	74,603	100 [ 103.5]	72,080	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	72,100
b	(　 ) 61,672	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	60,463	100 [ 78.4]	77,121		77,100
c	(　 ) 71,651	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	75,799	100 [ 97.0]	78,143		78,100
d	(　 ) 69,573	100 [ 100.0]	[ 101.4] 100	100 [ / ]	100 [ 90.0]	78,386	100 [ 106.7]	73,464		73,500
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.14	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 76,300 円／㎡]

北九州門司 -4　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,832,726	1,001,940	3,830,786	3,139,560	691,226	（　0.9753） 674,153	（ 4.5 - 0.4 ） 4.1％
	⑧収益価格	16,442,756 円　　　　（　 56,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北九州門司 -4　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	171.00	ＬＳ2	342.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防	70 ％	200 ％	200 ％	293 ㎡	18.0 m x 16.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積約５７㎡、２ＬＤＫ

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段使用のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	居宅	171.00	100.0	171.00	1,200	205,200	1.0	205,200
							1.0	205,200
2～	居宅	171.00	100.0	171.00	1,200	205,200	1.0	205,200
							1.0	205,200
～

～

～

計		342.00	100.0	342.00		410,400		410,400
								410,400

⑨年額支払賃料	410,400 円　×　12ヶ月　＝　 4,924,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 342.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	管理費の徴収は無いことを想定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,924,800 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 196,992 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,727,808 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	410,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,940 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 410,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 100,978 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,832,726 円　　　　（　 16,494 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	門司４Ｋ（賃）　　　　-20751	1,233 ( 1,231)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,298	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,227 円/㎡　月額支払賃料（　 1,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	門司４Ｋ（賃）　　　　-20750	1,193 ( 1,193)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [120.0]	100 [105.0]	1,184
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北九州門司 -4　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	194,400 円	48,600,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	246,240 円	4,924,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 51,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 413,100 円	48,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	48,600 円	48,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	48,600 円	48,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,001,940 円　（　　　　　　 3,420 円／㎡）　　（経費率　　 20.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.4 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	48,600,000 円	設計監理料率　 138,000 円／㎡　×　 342.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0514 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,139,560 円（　　　　　 10,715 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,832,726 円
②総費用	1,001,940 円
③純収益　①－②	3,830,786 円
④建物等に帰属する純収益	3,139,560 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	691,226 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	674,153 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,301 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,442,756 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 56,100 円／㎡）