別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月13日　提出 北九州門司 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   北九州門司 -2 福岡県 福岡第１ 氏名  不動産鑑定士　土手　栄治   TEL.

鑑定評価額 6,500,000 円  １㎡当たりの価格 59,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 50,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北九州市門司区東門司２丁目１９５４番３ ｢東門司２－３－１８｣ ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) 準防 （その他） 土砂災害警戒区域 (70,200) 1.5:1 住宅 Ｗ2 一般住宅の中に小売 店舗も見られる住宅 地域 南6m市道 水道、ガス、下水 門司港 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   150 ｍ、西   150 ｍ、南    80 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 画地規模の小さい画地が多い 住宅地域 街 路 ６ｍ市道 交通 施設 ＪＲ門司港駅北東方 1.4km 法令 規制 １住居 (70,200) 準防  土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 地域要因に大きな変化はなく、今後も当分現状のまま推移していくものと予測する。地価水準は横這いないし下 落傾向であると思料する。 (3)最有効使用の判定 ２階建程度の住宅の敷地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     59,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は門司区の平坦部の住宅地域一円。需要者は地縁的選好性を有する門司区内居住者が中心で、下関市からの 転入者も一部を占めている。最近、周辺での土地取引が少なく需給動向をつかみ難いが、周辺中古物件の売値総額が１ 割以上値下げしても売れない状況であり、需要は弱含みである。市場の中心価格帯は把握しづらいが、中古戸建物件で 総額１，０００万円程度が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、類似地域に所在する事例のうち、特に規範性の高い１事例の価格を重視し他の価格を勘案して求めており 、市場性を反映した説得力ある価格といえる。対象標準地の画地規模が小さく採算のとれる賃貸アパートの建設を想定 することが困難であるため、収益価格は試算しない。よって、比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     60,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少が進む中、土地取引件数及び新設住 宅着工戸数はほぼ横這いで推移している。古 家付土地や急傾斜地の取引価格の低下が続い ている。 地域内の取引価格の推移、周辺の中古物件の 売値総額等を検討した結果、地価は少し下落 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.0 ％  ％