別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高知四万十 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知四万十 -1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　植田　将司   TEL.

鑑定評価額 4,490,000 円  １㎡当たりの価格 23,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月10日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月10日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡郡四万十町香月が丘９８１番２８ ｢香月が丘５－２５｣ ②地積 　(㎡) 191   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 土砂災害警戒区域 1:1 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 南4.6m町道 水道 窪川 890m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    20 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした高台の住宅地 域 街 路 ４．６ｍ町道 交通 施設 窪川駅北西方 890m 法令 規制 （都）  (70,200) 土砂災害警戒区域 ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、高台に存する区画整然とした住宅地域であって、特段の地域要因の変動はなく、今後もほぼ現状を 維持した状態にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     23,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、四万十町中心市街地を中心としてその周辺に位置する住宅地域である。主たる需要者は四万十町内の居 住者が中心であり、圏域外からの転入需要は少ない。近隣地域はＪＲ窪川駅北西方高台に存する住宅地域であり、中学 校、高校等の公共施設に近く、利便性良好な立地環境から需給は概ね安定的に推移しているものの、人口減少等の影響 から地価はやや弱含みにて推移している。当該地域の中心価格帯は坪７万円～８万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自用目的の取引が中心で、投資物件として需要は少なく、適切な純収益の把握等が困難であるため、収益 価格を試算することができなかった。一方で試算できた比準価格は、各種補修正、各要因比較も適切に行われていると 認められることから、市場性を反映した信頼性の高い試算価格と判断される。よって、本件においては比準価格を標準 として、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した次第である。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高知四万十 -2              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,000 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [100.0] 100 [ 89.0] [100.0] 100 23,500  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     23,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症は終息に至ってお らず、経済情勢は先行き不透明感が強く、景 気動向及び不動産需要は不確実性が高い状況 となっている。 地域要因の変動は特に無い。 個別的要因の変動は特に無い。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -0.3 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -8.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％