別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 越知 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   越知 5-1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　森澤　博之   TEL.

鑑定評価額 4,590,000 円  １㎡当たりの価格 35,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡郡越知町越知字畳屋敷甲１４９６番２ ②地積 　(㎡) 131   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:3 店舗兼住宅 Ｓ2 小売店舗、銀行等が 建ち並ぶ既成商業地 域 南7m町道 水道、下水 西佐川 5.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    75 ｍ、西    55 ｍ、南    90 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層店舗兼住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 町役場に近接した旧国道沿い の小売店舗等が建ち並ぶ旧来 からの商業地域 街 路 ７ｍ町道 交通 施設 西佐川駅北西方 5.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 町中心部に位置する旧国道沿いの商業地域であり、特段の変動要因は認められないものの、国道沿いの商業地へ の分散や人口減少など構造的な要因により、商況は低迷しており、地域は衰退傾向で推移すると予測される。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ１階店舗、２階住宅 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     35,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、越知町及び周辺町村の商業地域一円であり、越知町中心部の商業地域につき代替性が高い。町中 心部に位置し、町役場近接の旧国道沿いに小売店舗等が建ち並ぶ商業地域である。旧来からの商業地であり、人口減少 や少子高齢化など構造的な要因に加えて、国道沿いの商業地への分散もあり、商況は低迷しており、地価は弱含みが続 いている。典型的な需要者は越知町内の事業者であり、土地は坪当たり１１～１２万円程度の価格帯が中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は、自己業務の使用を目的とする取引がほとんどであり、賃貸需要は少なく、賃貸市場が未成熟であることか ら、元本と果実の関連性が薄く、収益性に馴染まないため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は市場にお ける実際の取引事例を基に試算されており、十分に説得力を有する価格である。よって、比準価格を標準とし、代表標 準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　佐川 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,100 円／㎡ [ 99.4] 100 100 [100.0] 100 [ 91.0] [100.0] 100 35,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     35,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウイルス感染症の影響は限定的で あり、越知町は人口減少や高齢化など構造的 な要因の影響により、不動産需要は弱含みが 続いている。 町中心部に位置する旧国道沿いの商業地域で あり、特段の変動要因はないが、人口減少な ど構造的な要因等により、地価は弱含みであ る。 特にない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  -9.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％