別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 中土佐 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   中土佐 -2 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　門田　勝利   TEL.

鑑定評価額 3,380,000 円  １㎡当たりの価格 18,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 高岡郡中土佐町久礼字大井神ノハナ２２７５番１外 ②地積 　(㎡) 187   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 台形 1:1 住宅 Ｗ2 一般住宅、農家住宅 等が混在する住宅地 域 南4m町道、東側道 水道 土佐久礼 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    35 ｍ、南    30 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 久礼地区の北方、外縁部に位 置する住宅地域 街 路 ４ｍ町道 交通 施設 土佐久礼駅北西方 1.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状維持が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     18,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は中土佐町及びその周辺市町における住宅地域全域。典型的需要者は圏内在住の一次取得者が中心で、圏外 からの転入は少ない。近隣地域は久礼地区の既成住宅地域にあり津波による災害懸念、人口減少、高齢化等により、不 動産取引は少なく、かつ、地価の下落基調も続いている。更地としての水準は、坪当たり概ね６万円弱程度と推定され る。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域の周辺では賃貸住宅の供給が少なく、自己使用による低層戸建住宅地域であるため収益還元法を適用できなか った。一方、比準価格は取引が少ないため事例の収集は時間的、位置的に広範にならざるを得なかったものの、各種補 修正、要因比較等を適切に行い、実証的な価格が得られた。したがって、価格形成要因の動向等に留意して、代表標準 地からの検討を踏まえ、比準価格により鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　中土佐 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     27,200 円／㎡ [ 98.2] 100 100 [100.0] 100 [148.0] [100.0] 100 18,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 緩和的な金融等の下支えの継続により全般的 に住宅地のコロナ禍の影響は大きくないが、 人口減少、津波懸念から不動産需要の減退は 続いている。 地域内に特段の変動はない。 特になし。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +48.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.5 ％  ％