別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 とさ 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   とさ 5-1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　原田　春芽   TEL.

鑑定評価額 5,690,000 円  １㎡当たりの価格 26,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月12日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月2日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 土佐郡土佐町田井字田井町１４９５番３外 ②地積 　(㎡) 219   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2.5 店舗兼住宅 Ｗ2 小売店舗等が建ち並 ぶ国道沿いの商業地 域 南西12m国道、背面道 水道、下水 大杉 15.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    60 ｍ、南    55 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層店舗地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  24.0 ｍ、規模　　       220 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 当町中心部における国道沿い の商業地域 街 路 １２ｍ国道、背面道 交通 施設 大杉駅西方 15.0km 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 田井地区における国道沿いの商業地域で今後も暫くは現状を維持するものと予測するが、人口減や高齢化等の社 会的構造の悪化を中心に地価は弱含みが続いており、中長期的には衰退を基調として推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ低層店舗地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     26,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は嶺北地区全域に及ぶ商業地域全域である。需要者は当町に居住する地元個人事業者又は地元法人が典型的 である。近隣地域は主に近隣住民や嶺北地区へ往来する車両を中心的な顧客とした商業地域であるが、最近では嶺北地 区そのものの求心力の低下とともに急速に繁華性が低下している。加えて林業の不振からも経済的な発展が見込めず、 近年、特に需要の減退が著しい。そうした市場特性から最近は取引自体が少なく、中心的価格帯の指摘は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 市場内は基本的に併用住宅のような自己使用目的の取引が支配的で、テナント需要が稀有である。また、このほか最近 では人口減や高齢化等の影響もあって収益還元法の適用が馴染まない市場特性を有する。一方、比準価格は実際の市場 において成立した代替・競争等の関係に立つ取引事例を基に試算されており、十分に説得力を有する価格と認められる 。本件では比準価格を重視しつつ、今後における市場の需給動向を勘案した上、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     26,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 新型コロナウィルス感染症に一服感が見られ るものの、一次産業の不振や少子高齢化等の 影響が強く、地域経済は依然として軟調な状 態が続いている。 人口減や高齢化等の影響によって商況は減退 傾向が継続しているものの、地域要因に特段 の変動は認められない。 変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％