別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高知香美 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知香美 -3 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　小坂　雄一郎   TEL.

鑑定評価額 6,220,000 円  １㎡当たりの価格 54,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月13日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率 46,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和3年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 香美市土佐山田町西本町５丁目１３８番９外 ｢土佐山田町西本町５－４－２４｣ ②地積 　(㎡) 115   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,160) 2:1 住宅 Ｗ2 中小一般住宅が多い 既成住宅地域 北4m市道、東側道 水道、下水 山田西町 130m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    90 ｍ、西    25 ｍ、南    15 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　   8.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 香美市中心市街地の西側に中 小規模一般住宅等が建ち並ぶ なかに店舗も点在する地域 街 路 基準方位北　４ｍ市 道 交通 施設 山田西町駅　東方 130m 法令 規制 １住居 (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 東方で都市計画道路が整備中であるが、地域内に格別の変動要因はなく、当面は現状維持が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 角地　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     54,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、香美市の中心市街地の周辺部の中位な一般住宅地域一円。香美市土佐山田町中心街西側に位置し、生活 利便施設に近く、地域内に店舗も点在するなど混在を有する住宅地域。典型的な需要者は自己の居住目的に取得する中 位の利便性重視の一般所得者層。周辺ミニ分譲地の需要が堅調であり近隣地域の需要も安定的ではあるが空き家解消余 力はない。更地は規模が分散的であり６００万程度、坪単価で１８万円／坪程度が中心。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺に共同住宅は見られるが、地域内の街路条件、画地条件等では投資採算に見合った共同住宅を建てることが困難な ことや、需要者の視点が居住の利便性であることから収益価格が規範となっていないため試算しなかった。一方で、比 準価格は、競合関係が強い近年の事例を採用し、補修正及び要因比較も妥当でありその精度及び規範性は高い。よって 、実証的で規範性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　高知香美 -2                　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     58,100 円／㎡ [ 99.7] 100 100 [100.0] 100 [107.0] [100.0] 100 54,100  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     54,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少から需要は縮小しているが、震災の 浸水懸念から非浸水地域の需要は堅調に推移 している。コロナ禍の影響は地価に顕現して いない。 特筆すべき変動は認められない。 特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　  +7.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.4 ％  ％