別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高知香南 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知香南 -3 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　吉田　龍平   TEL.

鑑定評価額 7,890,000 円  １㎡当たりの価格 44,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 香南市野市町西野字トノ丸１００７番７ ②地積 　(㎡) 177   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (60,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 く見られる住宅地域 北東4.6m道路 水道 のいち 1.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    35 ｍ、西    40 ｍ、南    15 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 野市町の中心市街地近郊の住 宅地域 街 路 基準方位　北４．６ ｍ道路 交通 施設 のいち駅北西方 1.0km 法令 規制 （都）  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 野市町中心部に所在する小規模開発による住宅地域である。居住の利便性が高く、周辺での農地の逐次の開発に より、地域の熟成が認められる。当該傾向は当面の間、持続するものと思料する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     44,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は野市町中心部近郊の住宅地域である。需要者は香南市内の個人であるが周辺自治体からの流入も認められ る。近隣地域は各種利便施設が立地する中心部に位置し利便性が高い。周辺では農地の逐次の開発が見られ地域の熟成 度が高まっている。野市町は中心部において小規模開発が活発に行われており、やや供給過剰感が認められるが、ワク チンによる先行き不透明感の後退等により堅調な需要を維持している。中心価格帯は１４～１６万円／坪程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域及び周辺では共同住宅等が見られるが、地域内では自己使用目的の取引が中心であることや土地建物一体の投 資額に見合う賃料水準が確保されておらず、事業収支の観点から共同住宅の想定が現実的でないため収益価格は求める ことができなかった。一方、比準価格は、各種補修正は適切に行われ実証的で規範的な価格が得られた。よって、比準 価格を標準とし、価格形成要因の動向等に留意し鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     44,600 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ワクチンによりコロナ禍の不透明感が後退し 、低金利や税制等が相俟って地価動向は安定 的である。但し需要に係る地域間の格差は拡 がり始めている。 地域要因に特筆すべき変動は認められないが 利便性の高い住宅地域として熟成度を増して いる。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％