別記様式第一 鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出 高知香南 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   高知香南 -1 高知県 高知 氏名  不動産鑑定士　吉田　龍平   TEL.

鑑定評価額 4,280,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和4年1月1日 (4)鑑定評価日 令和4年1月7日 (6) 路 線 価 [令和3年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和3年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 香南市夜須町千切字松崎北丸８７５番９ ②地積 　(㎡) 199   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都）  (70,200) （その他） 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅のほかに農 地等が見られる住宅 地域 北東5m市道 水道、下水 夜須 640m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    55 ｍ、西    25 ｍ、南    40 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 国道背後の小規模開発による 住宅地域 街 路 基準方位　北５ｍ市 道 交通 施設 夜須駅北東方 640m 法令 規制 （都）  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 地域経済の低迷に加え自然災害に対する懸念から近隣地域に対する需要は減退傾向で推移している。地価は、当 面の間、やや下落傾向程度で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 標準的使用と同じ戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は香南市夜須町及び周辺に所在する住宅地域の範囲。主たる需要者は需給圏内の居住者が中心であり、圏域 外からの流入は少ない。夜須町中心部に近接し町内における居住の利便性は高いものの、低地部に位置し自然災害に対 する警戒感から、丘陵地への需要のシフトが認められる。感染症による影響は軽微であるが、需給の緩和傾向が継続し ている。宅地需要の程度は低く、地価下落が継続している。取引の中心価格帯は坪当り７万円程度と思料する。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、自用目的の取引が中心で、賃貸物件の新築は殆どなく賃貸市場が形成されていないため、収益価格は求め ることができなかった。求めることができたのは比準価格のみであるが、各種補修正、要因比較等も適切に行われてい るものと認められるため、実証的で規範性を有する試算価格が得られた。よって比準価格を標準とし、価格形成要因の 動向等に留意して鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     21,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] ワクチンによりコロナ禍の不透明感が後退し 、低金利や税制等が相俟って地価動向は安定 的である。但し需要に係る地域間の格差は拡 がり始めている。 地域要因に特筆すべき変動は認められないが 、自然災害に対する警戒感等から、当該地域 に対する需要は減退している。 個別的要因に変動は認められない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.8 ％  ％