鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

四万十 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１ＩＨ -6037	四万十市		建付地	（　）	不整形	北32m国道、中間画地		（都） (60,200)
b	２２０１ＩＨ -6039	四万十市		更地	（　）	不整形	東32m国道、南西4m、角地		（都） (70,200)
c	２２０１ＢＵ -203	四万十市		更地	（　）	不整形	北東17m県道、中間画地		（都） (60,200)
d	２２０１ＩＨ -6034	四万十市		建付地	（　）	ほぼ台形	北34m国道、東8m、角地		（都）準工 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,407	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	56,698	100 [ 95.0]	59,682	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	59,700
b	(　 ) 40,000	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	38,038	100 [ 66.0]	57,633		57,600
c	(　 ) 25,424	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 52.5]	48,088	100 [ 83.2]	57,798		57,800
d	(　 ) 29,762	100 [ 70.0]	[ 99.2] 100	100 [ 85.0]	100 [ 94.8]	52,342	100 [ 92.0]	56,893		56,900
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -32.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -16.0
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -47.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	売急ぎ	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
d	売急ぎ	％／月 -0.07	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,700 円／㎡]

四万十 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,783,764	765,743	3,018,021	2,229,000	789,021	（　0.9443） 745,073	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	14,609,275 円　　　　（　 26,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四万十 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	106.08	Ｓ2	212.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準工都市機能誘導区域	60 ％	200 ％	200 ％	543 ㎡	18.0 m x 30.0 m	前面道路：国道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸し（店舗）を想定

⑦有効率　 92.9 ％
の理由

個別性及び地域性から標準的建物を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	106.08	92.9	98.53	2,063	203,267	4.0	813,068
							0.0	0
2～ 2	店舗	106.08	92.9	98.53	1,341	132,129	4.0	528,516
							0.0	0
～

～

～

計		212.16	92.9	197.06		335,396		1,341,584
								0

⑨年額支払賃料	335,396 円　×　12ヶ月　＝　 4,024,752 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 197.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,024,752 円　　×　　 6.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 253,559 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,771,193 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,341,584 円　×　　 93.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,571 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,783,764 円　　　　（　 6,968 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０１ＢＵ（賃貸）　　　　-2003	1,809 ( 1,806)	100 [100.0]	[ 95.5] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	2,139	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,070 円/㎡　月額支払賃料（　 2,063 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２０１ＢＵ（賃貸）　　　　-2004	1,343 ( 1,322)	100 [ 75.0]	[ 95.6] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,897
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

四万十 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	150,000 円	30,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	120,743 円	4,024,752　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 225,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 210,000 円	30,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	30,000 円	30,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,000 円	30,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 765,743 円　（　　　　　　 1,410 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 212.16 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,229,000 円（　　　　　 4,105 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,783,764 円
②総費用	765,743 円
③純収益　①－②	3,018,021 円
④建物等に帰属する純収益	2,229,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	789,021 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	745,073 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,372 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,609,275 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,900 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 4 年地価公示）

令和4年1月14日　提出
四万十 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

四万十 5-2

高知県

高知

氏名

不動産鑑定士　畠山　照章

TEL.

鑑定評価額

31,900,000 円

１㎡当たりの価格

58,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和4年1月1日	(4)鑑定評価日	令和4年1月12日	(6) 路線価	[令和3年1月] 路線価又は倍率	47,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和3年12月26日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	四万十市古津賀４丁目９９番１内				②地積　(㎡)	543 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		（都）準工 (60,200) （その他）都市機能誘導区域
	1:1.5	店舗Ｓ2	店舗等が建ち並ぶ国道沿いの商業地域	北西33m国道	水道	古津賀 840m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 225 ｍ、南 195 ｍ、北 130 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 600 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

四万十市郊外部の国道沿道に
位置する路線商業地域

街

路

３３ｍ国道

交通

施設

古津賀駅南西方

840m

法令

規制

（都）準工
(60,200)
都市機能誘導区域

⑤地域要因の将
　来予測

地域内には特段の変動はない。当該地域は、津波浸水懸念のある国道沿いの路線商業地域で、新型コロナの影響
は希薄化し、具同地区の大型商業施設等の競合で相対的に劣後し、地価はやや弱含みで推移するものと予測。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 58,800 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 28,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は幡多地域の路線商業地域一円で、周辺市町村の路線商業地域にも及ぶ。需要者は、市内在住の個人事業者
もしくは法人が中心で圏域外からの流入も認められる。近隣地域は集客施設が連担する路線商業地域であり、当市にお
いて繁華性が高い路線商業地域として熟成しているが、近年は自然災害に対する懸念並びに具同地区の商業地域との競
合等により需要はやや弱含みである。現在、需要の中心は、坪当たり１８～２０万円／坪の水準であると思料する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法の適用においては、収益性に影響する街路条件、視認性や顧客の出入りに影響する画地条件、周囲の店
舗等の状態等、需要者が考慮する要因について適切に優劣を判断し、結果、実証的で説得力のある比準価格を得た。賃
料の低下及び空室率の増加等に起因し標準的な賃料を基に求めた収益価格は低位に試算された。自用目的の取得が優位
と判断される為、比準価格を重視、収益価格を参考にして、一般的要因の動向に留意し、鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     59,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナ感染の沈静化を反映し県経済も緩
やかに持ち直し傾向にあるがコロナ前の状態
には至らず今後の不透明感も相俟って商業地
需要は未だ減退。

新型コロナ感染症の影響は希薄化しているが
、津波浸水懸念のある地域で、同種の路線商
業地との比較で具同地区に劣後し、地価は弱
含みで推移。

個別的要因に特段の変動は認められない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

四万十 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２２０１ＩＨ -6037	四万十市		建付地	（　）	不整形	北32m国道、中間画地		（都） (60,200)
b	２２０１ＢＵ -203	四万十市		更地	（　）	不整形	北東17m県道、中間画地		（都） (60,200)
c	２２０１ＩＨ -6034	四万十市		建付地	（　）	ほぼ台形	北34m国道、東8m、角地		（都）準工 (70,200)
d	２２０１ＩＨ -6019	四万十市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南11.2m県道、中間画地		（都） (60,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 54,407	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	56,698	100 [ 95.0]	59,682	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	59,700
b	(　 ) 25,424	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 52.5]	48,088	100 [ 82.0]	58,644		58,600
c	(　 ) 29,762	100 [ 70.0]	[ 99.2] 100	100 [ 85.0]	100 [ 94.8]	52,342	100 [ 90.0]	58,158		58,200
d	(　 ) 37,577	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	37,464	100 [ 65.0]	57,637		57,600
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 -47.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	売急ぎ	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
c	売急ぎ	％／月 -0.07	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.2	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -33.5
d	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 58,800 円／㎡]

四万十 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			評価対象標準地は既成市街地にあり、再調達原価が把握できない為。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,818,217	766,842	3,051,375	2,229,000	822,375	（　0.9443） 776,569	（ 5.4 - 0.3 ） 5.1％
	⑧収益価格	15,226,843 円　　　　（　 28,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

四万十 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	106.08	Ｓ2	212.16
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
（都）準工都市機能誘導区域	60 ％	200 ％	200 ％	543 ㎡	18.0 m x 30.0 m	前面道路：国道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１、２階建でフロア貸しの賃貸用建物

⑦有効率　 92.9 ％
の理由

標準的使用及び個別的要因を考慮した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	106.08	92.9	98.53	2,082	205,139	4.0	820,556
							0.0	0
2～ 2	店舗	106.08	92.9	98.53	1,353	133,311	4.0	533,244
							0.0	0
～

～

～

計		212.16	92.9	197.06		338,450		1,353,800
								0

⑨年額支払賃料	338,450 円　×　12ヶ月　＝　 4,061,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 197.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されており計上不要

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,061,400 円　　×　　 6.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 255,868 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,805,532 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,353,800 円　×　　 93.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,685 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,818,217 円　　　　（　 7,032 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２２０１ＢＵ（賃貸）　　　　-2003	1,809 ( 1,806)	100 [100.0]	[ 95.5] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	2,229	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,089 円/㎡　月額支払賃料（　 2,082 円/㎡）　基準階 1 F B
b	２２０１ＢＵ（賃貸）　　　　-2004	1,343 ( 1,322)	100 [ 75.0]	[ 95.6] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 91.5]	100 [100.0]	1,949
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

四万十 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	150,000 円	30,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	121,842 円	4,061,400　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 225,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 210,000 円	30,000,000　×　　 50.0 ％　×　 14.00 /1000
④損害保険料	30,000 円	30,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,000 円	30,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 766,842 円　（　　　　　　 1,412 円／㎡）　　（経費率　　 20.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

5.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9443

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,000,000 円	設計監理料率　 136,000 円／㎡　×　 212.16 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0743	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0591 ×　 40 ％　＋　0.0718 × 30 ％　＋ 0.0972 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,229,000 円（　　　　　 4,105 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,818,217 円
②総費用	766,842 円
③純収益　①－②	3,051,375 円
④建物等に帰属する純収益	2,229,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	822,375 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	776,569 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,430 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 5.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,226,843 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,000 円／㎡）